kongao0204

前言一：
已收房，具體的網(wǎng)簽、貸款、過(guò)戶進(jìn)度可以看這個(gè)帖子http://tjlanma.cn/thread-4711581-1-1.html

前言二：
看房陸陸續(xù)續(xù)有一年了，其實(shí)一早就想出手，無(wú)奈有社保3年的限制，看的小區(qū)、房子多了，慢慢也形成了自己的一套對(duì)房子價(jià)值的評(píng)價(jià)理念，這里分享給大家，尤其是新看房的朋友，希望對(duì)你們有所幫助。

房子價(jià)值的6個(gè)要素(排名分先后)：
1、地段；
2、學(xué)位(地段的細(xì)化)；
3、戶型(也包含樓層)；
4、朝向；
5、小區(qū)環(huán)境；
6、周邊配套(地段的細(xì)化)；
每個(gè)要素具體就不說(shuō)了，說(shuō)起來(lái)每個(gè)都?jí)騿伍_(kāi)一貼。
特別提下房屋裝修保養(yǎng)，這是最容易讓人腦子一熱下定的條件，但實(shí)際上是價(jià)值最低的點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)條件是可以自己人為輕易改變的，而上面的6個(gè)要素都是房子固有，很難改變的。注意不要被這點(diǎn)迷惑！

正文：
1、如何圈定看房大區(qū)域？
我的工作在天河區(qū)，行業(yè)來(lái)講，基本也集中在天河區(qū)，主要是石牌一帶和信息港附近。從工作便利(這點(diǎn)非常非常重要，過(guò)來(lái)人都懂)角度來(lái)講，天河區(qū)是最優(yōu)選擇；考慮預(yù)算和價(jià)格因素，黃埔區(qū)是備選。
越秀荔灣上班，白云是不錯(cuò)的備選；海珠上班，番禺是不錯(cuò)的備選。地理上的接近意味著無(wú)論是公共交通，還是自駕，在未來(lái)的10年內(nèi)都能節(jié)省很多的時(shí)間。

2、區(qū)域這么大，從哪里開(kāi)始入手看房？

剛來(lái)廣州時(shí)，租在brt沿線的金碧世紀(jì)花園，初期的看房就是小區(qū)內(nèi)。租和買有很多的共通之處，能租的房子，自然也有買的價(jià)值。

金碧brt沿線，往北就是廣園快速，地段交通湊合；學(xué)位比較爛；當(dāng)時(shí)預(yù)算只夠小兩房，有個(gè)廳側(cè)出陽(yáng)臺(tái)65平的戶型還湊合，朝向有南向望花園的，缺點(diǎn)就是屬于聯(lián)排塔樓中間夾的戶型，而且?jiàn)A得比較死，視野限制比較大。小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，周邊超市菜場(chǎng)稍遠(yuǎn)，還好小區(qū)內(nèi)應(yīng)有盡有，周邊沒(méi)有城中村，也是加分項(xiàng)。

看金碧時(shí)，買房理念還沒(méi)有成型，只是隱約覺(jué)得有什么不對(duì)，所以并沒(méi)有特別篤定要買這里，只是做了備選?，F(xiàn)在回頭看，金碧的小兩房用6要素指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)，實(shí)在是稀疏平常，學(xué)位還比較差，不足以擔(dān)當(dāng)首選，作為備選還是可以的。

3、附近幾個(gè)樓盤的對(duì)比

盈彩美居：
珠村片區(qū)的首推，性價(jià)比第一。地段交通來(lái)講，優(yōu)于金碧，離珠村brt更近，有公交b2a起始站有座，有便民電瓶車接駁地鐵，未來(lái)13號(hào)線2期會(huì)設(shè)珠村站，開(kāi)通前后，盈彩會(huì)漲一波，不過(guò)這是遠(yuǎn)期規(guī)劃，還有待時(shí)日。學(xué)位盈彩小學(xué)，不算太好，略強(qiáng)于金碧。戶型比金碧好太多了，雖然也是聯(lián)排塔樓，但兩塔邊緣的距離遠(yuǎn)，夾在中央的戶型視野仍然比較開(kāi)闊，實(shí)地看房，遮擋感不強(qiáng)。小區(qū)內(nèi)部人車分流，也比金碧好。周邊有商場(chǎng)超市，還有各種飯館，適合吃貨，周邊配套也比金碧好。各方面好不少，當(dāng)然價(jià)格也比金碧高，我認(rèn)為高得值，未來(lái)還會(huì)高更多。

當(dāng)時(shí)預(yù)算多了些，看了85方的小三房，除了價(jià)格，其他都滿意，加入購(gòu)物車，但沒(méi)下單。

中興花園：
本來(lái)想看，具體房子沒(méi)看成，房源比較少。盈彩的弱化版，1地段、2學(xué)位、6周邊和盈彩接近，小區(qū)比盈彩差，價(jià)格低一些，在預(yù)算不足，又實(shí)在喜歡地段的情況下，其實(shí)選這種弱化版的是相當(dāng)不錯(cuò)的選擇。3戶型和4朝向沒(méi)看具體房子沒(méi)看到，但其實(shí)沒(méi)關(guān)系，自己去小區(qū)走一圈，1/2/5/6都可以了解到，3/4可以在網(wǎng)上看戶型圖，雖然沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)看直觀，但可以節(jié)省不少時(shí)間，再根據(jù)看到的1/2/5/6，就可以確定有沒(méi)有實(shí)地看的價(jià)值。

美林湖畔：
地段交通不錯(cuò)，步行可以到地鐵，邊上就是公交起始站。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境很好，邊上就是公園。缺點(diǎn)是周邊是城中村，出了小區(qū)畫風(fēng)一變，立馬從高大上回到現(xiàn)實(shí)。價(jià)格比較高，超出預(yù)算了。所以沒(méi)有實(shí)地看房，僅僅走訪了周邊。總的來(lái)講，性價(jià)比不如盈彩，但勝在房子更新。不知道戶型怎么樣，也許是大戶型設(shè)計(jì)比較優(yōu)秀，這也是能拉高均價(jià)的一個(gè)點(diǎn)。

4、東圃黃村片區(qū)

天河?xùn)|這邊從整體交通上講，是比較出色的，到天河核心區(qū)，有brt，5號(hào)線，廣園快速，另外黃埔大道車速也不錯(cuò)。去越秀也還行，5號(hào)線、廣園快速走到頭，黃埔大道走到頭走內(nèi)環(huán)，一路都沒(méi)紅綠燈。越秀是政治文化教育中心，天河是經(jīng)濟(jì)中心，去這兩個(gè)地方都方便的片區(qū)，地段的價(jià)值還是不錯(cuò)的。這也是我把這一片加入看房清單的原因。

東圃的一票微小區(qū)(雅怡閣雅怡居等)：
價(jià)格實(shí)惠，地段交通適中，學(xué)位一般，主要是小區(qū)內(nèi)部太小，基本沒(méi)有小孩的活動(dòng)空間，我比較重視這個(gè)，所以沒(méi)具體去看。之前租房的時(shí)候有看過(guò)，內(nèi)部保養(yǎng)是比較差，不過(guò)這點(diǎn)對(duì)買房來(lái)講并不算太重要，重新裝修就是了。天力居比較特別，小區(qū)比較大，缺點(diǎn)就是靠高速近，會(huì)有一定的噪音問(wèn)題。這附近的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格實(shí)惠，預(yù)算緊張的朋友可以考慮，尤其是天力居，我認(rèn)為是這一片比較好的。

東圃廣場(chǎng)：
沒(méi)去看過(guò)，對(duì)于小區(qū)，我的理解是麻雀雖小五臟俱全。周邊比較熟，配套還是不錯(cuò)的。缺點(diǎn)也很明顯，靠近高速。而且地鐵這塊有點(diǎn)尷尬，無(wú)論是黃村站，還是車陂站都不近，另外4號(hào)線本身周邊的工作機(jī)會(huì)就比較少，一般都要換線。不過(guò)我覺(jué)得總體來(lái)講，5/6兩項(xiàng)比較優(yōu)秀，1/2湊合，還是有購(gòu)買價(jià)值的。

旭景家園：
這個(gè)要重點(diǎn)說(shuō)下，這個(gè)小區(qū)去看之前，我抱了很大希望。5很優(yōu)秀，內(nèi)部環(huán)境還是很好的；2還不錯(cuò)，小區(qū)內(nèi)部就有幼兒園小學(xué)；3/4看了，戶型設(shè)計(jì)還可以，小區(qū)大，朝向肯定能挑到好的，也很優(yōu)秀。但重點(diǎn)來(lái)了，這個(gè)小區(qū)的地段交通其實(shí)很慘，兩條地鐵從邊上過(guò)，但3個(gè)站都離得遠(yuǎn)，很尷尬。出小區(qū)只有唯一的一條小路通往中山大道，而這條小路里承載了好幾個(gè)小區(qū)的車流，我非高峰時(shí)段去的，就已經(jīng)感覺(jué)到車速不快了，高峰時(shí)期估計(jì)要堵死，而且就算出來(lái)了，高峰時(shí)期中山大道依舊很堵。

這個(gè)小區(qū)交通要改善，新的市政道路規(guī)劃迫在眉睫。但目前來(lái)看，看不到什么前途。當(dāng)然優(yōu)勢(shì)也有，在2/3/4/5/6都還不錯(cuò)的情況下，居然還很便宜。實(shí)在是1太慘，大地段看著不錯(cuò)，具體到小地段慘不忍睹?？梢匀淌?的，可以選擇這里，忍受了1，就能享受2/3/4/5/6，注意不要買朝向鐵路的就是。

珠江熙苑和旭景同理。

城市假日：
沒(méi)看，如果有后面可以出到黃村西路還湊合，不能的話和旭景家園半斤八兩。價(jià)格還更貴。

羊城花園/遠(yuǎn)洋明苑：
放一起說(shuō)是因?yàn)榈囟我恢?，brt邊上還湊合，租房時(shí)看過(guò)遠(yuǎn)洋明苑，周邊配套也不出色，學(xué)校也一般，價(jià)格也不貴?？傊遣缓靡膊粔牡倪x擇，特別的中庸。沒(méi)有特別不買的缺點(diǎn)，也沒(méi)有特別想買的優(yōu)點(diǎn)。

這里特別提下天雅居，好像是教師房改房，沒(méi)去看過(guò)，價(jià)格比較低，小區(qū)環(huán)境從百度實(shí)景圖來(lái)看，內(nèi)部還可以，外部稍亂。感覺(jué)性價(jià)比可能還可以，預(yù)算緊張的朋友可以去看下，買房改房要特別留意產(chǎn)權(quán)年限。

5、為什么都是電梯小區(qū)為主？

廣州很潮濕，樓層太低，會(huì)長(zhǎng)期受這個(gè)問(wèn)題困擾。樓層高了，帶小孩會(huì)很不方便。長(zhǎng)期來(lái)看，樓梯樓的升值幅度會(huì)小于電梯樓。

但樓梯樓也有自己的優(yōu)勢(shì)，主要是兩個(gè)點(diǎn)：1是學(xué)位的不可復(fù)制，非常好學(xué)位的樓梯樓，價(jià)值還是非常高的；2是公攤面積小，低總價(jià)的樓梯樓小戶型，可以有不錯(cuò)的使用面積，對(duì)一部分非常急切買房，但預(yù)算又非常緊張的朋友來(lái)說(shuō)，不失為一個(gè)選擇。

6、棠下車陂片區(qū)

駿景花園：
棠下片區(qū)的明星樓盤，租房時(shí)去看過(guò)。同事朋友很多住在那里，所以去得也比較多。最大的優(yōu)勢(shì)是大，什么都有，同時(shí)也帶來(lái)了看起來(lái)亂糟糟的問(wèn)題。地段不錯(cuò)，是除江源半島外離金融城最近的樓盤。學(xué)校也湊合，小區(qū)大環(huán)境稍微有點(diǎn)亂，不過(guò)里面分隔的小小區(qū)內(nèi)部還是比較安靜的。內(nèi)部和周邊配套很齊全，生活非常便利。小區(qū)大各種戶型朝向也都有，總之是1/2/3/4/5/6都還不錯(cuò)的選擇，價(jià)格自然也比較高。

天朗明居：
也是熱點(diǎn)樓盤，離地鐵比駿景近，小區(qū)外面看起來(lái)比駿景高大上點(diǎn)。實(shí)地看過(guò)房，有78平的小兩房可以改3房，不過(guò)改出來(lái)的那個(gè)房間很小。小區(qū)是封閉的，內(nèi)部沒(méi)有駿景那么嘈雜。缺點(diǎn)是放出來(lái)的房源普遍靠馬路，很吵，關(guān)上窗戶也聽(tīng)得見(jiàn)，價(jià)格也稍高。整體小區(qū)和駿景來(lái)講，各有優(yōu)劣，看個(gè)人喜好。
如果預(yù)算充足的話，我會(huì)在駿景和天朗明居里選個(gè)合適的房子，這兩個(gè)都是靠近金融城中還不錯(cuò)的小區(qū)，從地段上講價(jià)值不錯(cuò)，因?yàn)橐恍┰?，需要買3房，對(duì)這兩個(gè)小區(qū)預(yù)算就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，只能放棄。

春江花園/陽(yáng)光假日(下面有朋友指出，更正成陽(yáng)光假日)：
地段差不多，也是不錯(cuò)的地段，離21號(hào)線棠東站很近。春江花園約了看房，進(jìn)了小區(qū)，到了房門口，但因?yàn)橐恍┰驔](méi)能進(jìn)去。小區(qū)稍微舊一些，但價(jià)格也便宜些，其實(shí)是可以選的。不過(guò)樓房的設(shè)計(jì)感覺(jué)不太好，電梯過(guò)道占用空間很大，懷疑公攤大，實(shí)用率低。陽(yáng)光假日沒(méi)看，也是預(yù)算稍微超了。
預(yù)算不足天朗和駿景，又想買這個(gè)片區(qū)的，這兩個(gè)可以看看。學(xué)位也還湊合，邊上的泰安小學(xué)中學(xué)，上學(xué)近，小區(qū)里就有幼兒園。另外天朗對(duì)面的美好居也是個(gè)袖珍型小區(qū)，價(jià)格比天朗低，也可以看下。

檢察院宿舍：
加裝了電梯的樓梯房，比較不方便的是電梯加裝在半層的位置，始終要上下半層樓梯，所以放棄了。價(jià)格不算便宜，內(nèi)部環(huán)境還湊合。

棠德花苑：
租房時(shí)去看過(guò)，看的電梯房，整體比較舊，但小區(qū)里環(huán)境不錯(cuò)。離21號(hào)線棠東站也不遠(yuǎn)，自駕上科韻路、廣園快速也都比較方便，交通還可以。因?yàn)橐郧笆墙?jīng)適房小區(qū)，受一些因素影響，價(jià)格不高，就地段來(lái)講性價(jià)比還行。想住市區(qū)近一點(diǎn)，預(yù)算又比較緊張，可以考慮這里。

天健上城/陽(yáng)華國(guó)花苑/廣氮花園：
租房時(shí)看過(guò)陽(yáng)華國(guó)花苑，因?yàn)樾?，看著很高大上，戶型設(shè)計(jì)也不錯(cuò)，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境也還行，價(jià)格也不高。最大的問(wèn)題就是配套沙漠，周邊什么都沒(méi)有，買個(gè)菜都難。另外直線距離看著離市區(qū)不遠(yuǎn)，卻是個(gè)公共交通的沙漠，公交線路少，也不是重要線路，出行一般需要轉(zhuǎn)線。
還有就是毒地問(wèn)題，這個(gè)我了解不多，不過(guò)廣鋼那個(gè)毒地也賣得不便宜?？梢?jiàn)輿論的重要性。

另外提一個(gè)江源半島和美林海岸，這兩個(gè)比較貴，但受金融城利好的影響，有買的價(jià)值。有錢的朋友可以考慮。

7、老黃埔片區(qū)

金碧領(lǐng)秀國(guó)際：
現(xiàn)在租住在金碧領(lǐng)秀國(guó)際，對(duì)老黃埔也算比較了解了，基本上大部分地方都去過(guò)。在自己了解的區(qū)域選房的好處是很了解周邊的交通、環(huán)境、配套具體情況，不會(huì)被忽悠。

小區(qū)活動(dòng)范圍小，自行車電動(dòng)車來(lái)來(lái)往往孩子不安全。周邊配套差，自己懶得做飯時(shí)，連個(gè)吃東西的地方都沒(méi)有，就有一個(gè)沙縣，早餐只有這一個(gè)選擇。買菜也沒(méi)地去，要么去豐樂(lè)菜市場(chǎng)，要么去怡港門口的百佳，都很遠(yuǎn)，夏天熱得要命。面前有個(gè)華潤(rùn)萬(wàn)家，菜和肉有是有，但很坑爹，選擇少不說(shuō)，貴且不新鮮，肉不好吃。(當(dāng)時(shí)租的時(shí)候就被忽悠了，看到華潤(rùn)萬(wàn)家，覺(jué)得還可以，正真住過(guò)才知道坑爹)

交通有brt，還湊合，但離市區(qū)其實(shí)挺遠(yuǎn)了，坐公交也比較花時(shí)間。2房的戶型和朝向不理想，3房還可以。

優(yōu)勢(shì)自然是學(xué)校了，幼兒園和小學(xué)都不錯(cuò)。這里只適合非?？粗赜變簣@和小學(xué)學(xué)位的人買，只有2比較值，5/6很差。1較差，3/4因?yàn)槠鋵?shí)是單體樓，也不算多好。我感覺(jué)這價(jià)格來(lái)講，相當(dāng)坑，不過(guò)學(xué)校在這里，買了也虧不了，多的是人接盤。

黃埔花園：
價(jià)格因素，沒(méi)去看過(guò)房，離菜市場(chǎng)和百佳都要近一些，小區(qū)環(huán)境也更好，周邊商業(yè)也發(fā)達(dá)，吃東西也方便，路邊小店很多快餐，惠潤(rùn)廣場(chǎng)里也有各種吃的和小孩玩的，西門口也有各種小攤賣菜賣吃的。交通上講，離快要開(kāi)通的地鐵不算遠(yuǎn)，這點(diǎn)也強(qiáng)過(guò)金碧很多，也就學(xué)校這方面比金碧差一點(diǎn)，感覺(jué)價(jià)格還算值。黃埔花園缺點(diǎn)也明顯，大車多，灰塵比較大。(當(dāng)然整個(gè)老黃埔灰塵就大，港口擺在這里)。除了2，其他都比金碧領(lǐng)秀好，當(dāng)然價(jià)格也高一些。


萬(wàn)科城市花園：
交通是老黃埔最佳了，5號(hào)線起點(diǎn)站，b17起點(diǎn)站，無(wú)論是走brt還是地鐵都穩(wěn)穩(wěn)的有座。自駕上廣園快速也很方便，中山大道東轉(zhuǎn)黃埔大道也行。小區(qū)環(huán)境也是老黃埔最佳，人車分流，內(nèi)部園林也做得很好。包括天河?xùn)|和老黃埔，我看過(guò)的樓盤，還沒(méi)有比這個(gè)好的。周邊有個(gè)沃爾瑪，其他各類店鋪也比較多，門口有幾家肉菜店，但離菜場(chǎng)比較遠(yuǎn)。

學(xué)位一般，只能說(shuō)好歹有學(xué)校，還湊合。主要的缺點(diǎn)是離石化很近。

戶型來(lái)講，110的大三房戶型很不錯(cuò)，可惜預(yù)算不足。另外有個(gè)主力戶型是91-94的三房戶型，有廳出陽(yáng)臺(tái)之外，還帶一個(gè)可改房間的封閉陽(yáng)臺(tái)，對(duì)剛需來(lái)講，是非常實(shí)用的戶型。純南朝向的比較少，一般是西南或東南。價(jià)格居中，我感覺(jué)性價(jià)比比較高，不那么重視小學(xué)的朋友考慮這里，生活上會(huì)非常舒適。

怡港花園：
沒(méi)去看過(guò)房，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境還行，一開(kāi)始以為學(xué)位是怡園小學(xué)，有朋友指正是港灣小學(xué)。均價(jià)和萬(wàn)科差不多，靠公園那邊的次新房應(yīng)該高一些。和萬(wàn)科比優(yōu)勢(shì)是學(xué)校和邊上的公園，其他的不如。

天倫東時(shí)區(qū)：
這個(gè)沒(méi)看過(guò)，內(nèi)部也不了解，是個(gè)麻雀型小區(qū)，在荔園小學(xué)邊上，我個(gè)人覺(jué)得這是金碧領(lǐng)秀國(guó)際的加強(qiáng)版，價(jià)格卻和金碧差不多。建議考慮學(xué)位的也可以看看這個(gè)小區(qū)，生活上會(huì)比金碧領(lǐng)秀便利很多。交通也略好點(diǎn)，走路去地鐵大沙地站不算太遠(yuǎn)，下面有朋友指出，走路大概要15分鐘，那就不近了。

萬(wàn)科金色悅府：
很新的樓盤，看過(guò)一套，戶型緊湊，85方3房。缺點(diǎn)是不通透，朝南和朝北都是單向朝向的。而且和金碧領(lǐng)秀一樣就是一排樓，小區(qū)活動(dòng)空間小。另外就是現(xiàn)在房子普遍沒(méi)過(guò)2年，稅費(fèi)高。

另外提下君和名城，當(dāng)時(shí)新房性價(jià)比還是很高的，可惜當(dāng)時(shí)我沒(méi)滿3年，買不了。二手稅費(fèi)高，就顯得不那么合算了。地段還是不錯(cuò)的。


總結(jié)下：
買房無(wú)非就是列出6個(gè)要素，然后拿看的房子去契合6個(gè)要素，選一個(gè)價(jià)格自己能承受的最符合這6個(gè)要素的房子。不同人需求不同，6個(gè)要素的偏重會(huì)有不同。但從市場(chǎng)情況來(lái)看，要素越靠前，對(duì)房?jī)r(jià)影響越多。

我的選擇：

我選了萬(wàn)科的房子，90.4的小三房，套內(nèi)面積72.6，實(shí)用率80%多點(diǎn)，封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)該有一半面積是贈(zèng)送的。原業(yè)主把封閉陽(yáng)臺(tái)改成了書房，就是4房了。每個(gè)房間都不大，不過(guò)實(shí)地看空間還行。朝向西南，不算好，但租房多年，感覺(jué)陽(yáng)光比較重要，陽(yáng)光足的房子不容易滋生細(xì)菌和螨蟲，所以還算可以接受。從戶型看，西曬對(duì)客廳影響比較小，主要是兩個(gè)臥室，準(zhǔn)備空調(diào)硬抗，只能安慰自己還好不是直曬。(其實(shí)當(dāng)時(shí)選房也有點(diǎn)急了，因?yàn)樯钲诒q以后，我就猜到廣州肯定會(huì)漲，3月份以來(lái)已經(jīng)很明顯了，廣州這邊很明顯有出一套搶一套的跡象，我社保馬上就要滿3年，能簽就立馬簽了，沒(méi)時(shí)間去選更好的戶型朝向和樓層了)

通透性也還行，客廳一邊陽(yáng)臺(tái)一邊窗，4個(gè)房間兩兩對(duì)流，不過(guò)沒(méi)實(shí)際居住，不確定通透性，業(yè)主住了10年，客廳沒(méi)裝空調(diào)，應(yīng)該有一定參考價(jià)值。樓層4樓不高，不過(guò)因?yàn)橐粯羌芸諏颖容^高，所以也算可以接受。

最喜歡的兩點(diǎn)就是小區(qū)環(huán)境和交通，小區(qū)內(nèi)部非常適合小朋友玩耍，園林很好不會(huì)曬著，游樂(lè)器材非常多，同時(shí)萬(wàn)科的管理蠻嚴(yán)格，小區(qū)進(jìn)出用的類似地鐵的刷卡口，一卡只能進(jìn)一人，每次看房都大費(fèi)周章。交通就不說(shuō)了，b17和地鐵基本覆蓋了整個(gè)天河核心區(qū)，隨意換工作，公共交通都方便。不過(guò)停車位已經(jīng)賣完了，這是個(gè)隱患?，F(xiàn)在多出的車停在邊上的小路上還夠停，但邊上的保障房小區(qū)就快蓋好了，以后停車也許會(huì)變得比較難。

另外7號(hào)線二期會(huì)通過(guò)大沙東站，開(kāi)通以后，從這里南去廣州南站比較方便(剛好我回老家要坐高鐵)，北上蘿崗區(qū)府也方便，如果蘿崗發(fā)展比較好的話，對(duì)這里也是個(gè)利好。

周邊來(lái)講，超市有沃爾瑪，買菜的話，門口的3家菜店會(huì)方便些，菜場(chǎng)比較遠(yuǎn)。其他各類店鋪非常多，邊上的小區(qū)也陸續(xù)入住了，人氣會(huì)越來(lái)越旺，商業(yè)也會(huì)更密集。對(duì)面的文沖村拆遷進(jìn)展還可以，回遷房也都陸續(xù)入住了，現(xiàn)在做拆遷的是萬(wàn)科。老黃埔這邊城中村拆遷力度比天河那邊大很多，文沖、橫沙(做這個(gè)是中鼎)兩個(gè)城中村都已經(jīng)在拆遷中，保利貌似也承擔(dān)了學(xué)府里附近茅崗的拆遷任務(wù)。拆遷后市容改善，對(duì)整個(gè)老黃埔片區(qū)也是利好。

總之，天河?xùn)|和老黃埔都比較適合工作在天河的剛需。天河?xùn)|整體配套感覺(jué)比老黃埔稍差，但勝在更靠近天河核心區(qū)，所以價(jià)格也更貴些。
老黃埔小區(qū)環(huán)境和周邊配套整體還不錯(cuò)，交通便利不至于像蘿崗新塘那么遠(yuǎn)，價(jià)格相對(duì)天河低一些。劣勢(shì)就是港口灰塵大，石化有負(fù)面影響。

補(bǔ)充于2021.2.20

幾年沒(méi)來(lái)媽網(wǎng)，因?yàn)樽罱乃蓟罱j(luò)了（想置換），又想來(lái)看看。

現(xiàn)在回頭來(lái)看，當(dāng)年我看房后的判斷基本正確。當(dāng)初看好的盈彩美居、黃埔花園各自都毫無(wú)爭(zhēng)議的贏過(guò)了各自的對(duì)手。江源半島、美林海岸、駿景花園也是金融城片區(qū)無(wú)可爭(zhēng)議的龍頭。

不過(guò)看走眼了天健上城，可能是受次新房溢價(jià)的影響（跟次新股一樣），應(yīng)該不是受奧體規(guī)劃影響的，因?yàn)楦拷鼕W體、交通配套也更豐富的中?？党潜憩F(xiàn)一般。

未來(lái)幾年的話，我看好老黃埔的魚珠片區(qū)，蘿崗的香雪片區(qū)。優(yōu)先選新房或次新房（價(jià)格3-4w最優(yōu)，5w的也可接受），別看現(xiàn)在價(jià)高，未來(lái)漲得猛的可能也是這些。

lei@Sophie

天朗看起來(lái)高大上？不會(huì)吧，我都覺(jué)得天朗從外面看我就不想買了，密密麻麻的，去年看房時(shí)就首先把天朗排除了
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審茬媛

mark
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kongao0204

   

lei@Sophie 發(fā)表于 2016-9-19 13:59
天朗看起來(lái)高大上？不會(huì)吧，我都覺(jué)得天朗從外面看我就不想買了，密密麻麻的，去年看房時(shí)就首先把天朗排除了 ...

哈哈！其實(shí)我和你的看法差不多，我不喜歡密集型的小區(qū)。

但實(shí)際情況是，我發(fā)現(xiàn)很多人，尤其是女性，喜歡那種外墻靚麗的高層建筑，因?yàn)閺耐獗砜?，高和靚會(huì)讓整個(gè)樓盤顯得高大上不少。恒大的金碧系列就是，個(gè)個(gè)都是黃墻綠玻璃，金碧輝煌，樓層又高，很吸引眼球。

我更喜歡的是容積率相對(duì)低的小區(qū)，樓層不用太高，小區(qū)內(nèi)部園林要好，樓在綠中，綠在樓中的感覺(jué)是我最喜歡的。

一粒沙子

文筆不錯(cuò)，思路清晰，期待分享

房產(chǎn)置業(yè)馬闖

樓主分析的很透徹，
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icfnight

頂個(gè)?。?br/>

家在邵河

為樓主的表述方式點(diǎn)贊！先架構(gòu)一個(gè)框架，然后用這個(gè)架構(gòu)結(jié)合實(shí)際來(lái)分析，得出結(jié)論。樓主的學(xué)術(shù)素養(yǎng)：高！

羽毛球菜鳥

寫得真詳細(xì)，贊
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icfnight

萬(wàn)科挨著石化廠。那邊污染怎樣？？

kongao0204

   

icfnight 發(fā)表于 2016-9-19 17:02
萬(wàn)科挨著石化廠。那邊污染怎樣？？

還沒(méi)入住，不好說(shuō)。
現(xiàn)在住在金碧領(lǐng)秀，離石化廠的距離比萬(wàn)科遠(yuǎn)1公里，一年沒(méi)聞到過(guò)什么氣味，不過(guò)我鼻子不太靈。

主要是考慮，原來(lái)老黃埔的區(qū)政府就在萬(wàn)科邊上，如果石化真的污染很大，區(qū)政府的官老大們不會(huì)拿自己的身體健康開(kāi)玩笑的，最初區(qū)政府定址就不會(huì)定在那里。

frogex

寫的很詳細(xì)，謝謝分享

fungsimin

樓主選了萬(wàn)科城市花園？說(shuō)實(shí)話，石化是硬傷！我在大沙地長(zhǎng)大，不時(shí)會(huì)聞到石化的氣味，讓人胸口悶?，F(xiàn)在全軍撤離了

計(jì)驕臀伎44

樓主，等著你的分享

kongao0204

   

fungsimin 發(fā)表于 2016-9-19 19:20
樓主選了萬(wàn)科城市花園？說(shuō)實(shí)話，石化是硬傷！我在大沙地長(zhǎng)大，不時(shí)會(huì)聞到石化的氣味，讓人胸口悶?，F(xiàn)在全軍 ...

石化確實(shí)是硬傷，主要是我在兩個(gè)金碧住了3年沒(méi)聞到過(guò)，所以并沒(méi)有特別在意。
你這么說(shuō)，看來(lái)我還是有些大意了，可能我鼻子不靈有關(guān)系。

IT帥

   

回復(fù) lei@Sophie 的帖子
天朗看起來(lái)高大上？不會(huì)吧，我都覺(jué)得天朗從外面看我就不想買了，密密麻麻的，去年看房時(shí)就首先把天朗排除了 ...

你在哪買啊
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fungsimin

   

kongao0204 發(fā)表于 2016-9-19 19:22
石化確實(shí)是硬傷，主要是我在兩個(gè)金碧住了3年沒(méi)聞到過(guò)，所以并沒(méi)有特別在意。
你這么說(shuō)，看來(lái)我還是有些大 ...

要吹某個(gè)風(fēng)向時(shí)才會(huì)明顯。不過(guò)萬(wàn)科比大沙地又近了幾公里。吹的幾率可能更高。不過(guò)萬(wàn)科在地鐵口，而且小區(qū)建設(shè)確實(shí)不錯(cuò)，所以還是保值的，將來(lái)置換也不會(huì)虧

kongao0204

   

fungsimin 發(fā)表于 2016-9-19 19:33
要吹某個(gè)風(fēng)向時(shí)才會(huì)明顯。不過(guò)萬(wàn)科比大沙地又近了幾公里。吹的幾率可能更高。不過(guò)萬(wàn)科在地鐵口，而且小區(qū) ...

住過(guò)去以后，根據(jù)情況置換吧。之前有傳聞?wù)f廣州石化設(shè)備老了，效率低，會(huì)逐年減產(chǎn)，把產(chǎn)能轉(zhuǎn)到新建的茂名石化去。如果這個(gè)進(jìn)展順利的話，可能還可以。不然味道大，為了孩子健康考慮，還是要換。

永歲飄零～

樓主分析的很詳細(xì)，為樓主點(diǎn)贊，現(xiàn)在城市里，馬路噪音，工廠污染，垃圾堆填，很難完全避開(kāi)。只能說(shuō)選個(gè)最適合自己的，或自己最喜歡的。
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墨染凡塵

寫的很好很詳細(xì)，贊一個(gè)