朱七七

很多人對二手房流程一竅不通，被中介牽著鼻子走，
要是碰到不靠譜的中介，很有可能賠錢又沒了房子！

比如說：

定金給越多越好嗎？什么時候才應該給首付？
怎么才能知道業(yè)主的房子有沒被抵押？要不要幫業(yè)主贖契？

七七整理了從產(chǎn)權調查（開始）到收房（結束）共17個過程的個二手房交易流程，

讓我們一起來看看吧！

————————————————1、查冊————————————————

所需時間：1個工作日

解釋：查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

方式：到各房管局或房地產(chǎn)交易中心進行查詢（買家大多是通過中介查冊）

所需資料：（1）身份證（2）地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號

費用：免費

注意事項：
（1）有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
（2）房產(chǎn)的權屬人有幾個人，在簽訂后邊的合同時就需要有幾個人的名字。
（3）在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。

———————————————2、交定金———————————————?

所需時間：1個工作日?

解釋：定金并不是“預付款”也不是訂金，而是一個專門的法律概念，通俗來說，就是一方付給另一方一定數(shù)額的貨幣，用來確保合同的履行。給定金的一方如果不履行義務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行義務，需要向另一方雙倍返還定金，這就是“定金罰則”。?而訂金并不是一個專門的法律概念，屬于“預付款”，不適用于“定金罰則”。購買二手房時，給定金的一方一般為購房者，接受定金的一方為業(yè)主，購房定金上限不超過合同交易總價20%，簽訂合同后，定金可抵扣所需支付房款。??

方式：如果看中的房子還在按揭中，定金最好交由第三方保管，不直接交到業(yè)主手中。有兩種方法：?
（1）選擇買賣雙方都信賴的第三方，如中介，交定金時簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后向賣房支付定金；?
（2）買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議，把定金交由銀行監(jiān)管，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。?一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，合同上至少需注明物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

?注意事項：
（1）一線城市樓價波動較大，特別是樓價上漲較時，賣家有可能會毀約不賣，為防止這種情況，買家可交足額定金（20%）或約定高額違約金，提高違約成本。?
（2）定金交給第三方監(jiān)管的，應在預約買賣合同中注明“定金交給監(jiān)管第三方，則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”，以防賣家以沒收到定金為由毀約買樓。?
（3）為了避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，除簽訂預約買賣合同外，最好再簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除一定金額（如1萬元）的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清、鑰匙交接完畢之后，再退換保證金。

————————————3、簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同———————————?

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所需時間：1個工作日

解釋：三方合同即是我們一般所說的買賣合同，上面會蓋有中介的章。簽完三方合同后，還要登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)，按約定的合同條款錄入數(shù)據(jù)，經(jīng)買賣雙方核對確認后打印、簽名蓋章，完成網(wǎng)簽。

方式：三方合同：買賣雙方可以到房管部門相關網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。簽約合同：登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)。

注意事項：
（1）合同主要約定產(chǎn)權、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關手續(xù)時間、違約方式、違約責任等相關內容。
（2）房產(chǎn)若有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后續(xù)出現(xiàn)共有權人不同意出手導致交易存在失敗的可能。
（3）因為租客有優(yōu)先購買的權利，如果房子是有租約的，所以應讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。
（4）如果房子附有戶口，應在合同中同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。（現(xiàn)在很多區(qū)不需要原業(yè)主遷出戶口，新業(yè)主可直接遷入，原業(yè)主戶口掛出街道，所以原業(yè)主也需要注意）
（5）如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，應以附件的形式對家具家電的情況加以詳細描述，例如品牌和新舊情況等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。

朱七七

———————————————4、贖契———————————————

?所需時間：1-2個月?
解釋：一般來說，贖樓是業(yè)主方的責任，跟買家無關，針對業(yè)主還沒還清房貸的情況。即業(yè)主在房屋出手前，必須將銀行貸款還清，注銷抵押登記，取回房產(chǎn)證書的整個過程。?

贖樓方式：
（1）業(yè)主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，需產(chǎn)生0.8%的擔保費用以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭。
（2）買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔保費，但買家需要提前供樓。

?注意事項：（1）買家拿現(xiàn)金贖樓實不可取的方法，若交易過程總因發(fā)生意外而終止、或房屋被查封，買家會承受較大風險。

———————————————5、銀行評估——————————————

所需時間：1個工作日

解釋：業(yè)主去贖契的同時，買家可以同時簽按揭貸款合同，然后銀行會指定評估公司對房地產(chǎn)進行估價，進行銀行貸款權利價值評估審批，然后再出一份同意貸款書。

方式：去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

注意事項：
（1）銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。
（2）評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。?

—————————————6、簽訂按揭貸款合同—————————————

所需時間：1個工作日?

解釋：一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。?

方式：3種貸款類型：商業(yè)貸款+公積金貸款+組合貸款?

注意事項：
（1）銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件。
（2）貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
（3）按揭合同需利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

朱七七

————————————7、銀行同意貸款通知書—————————————

所需時間：1個工作日?

解釋：銀行內部各級對申貸人審核后，會給出二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。
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注意事項：（1）部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行；除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

?——————————————8、涂銷和遞件——————————————

所需時間：1個工作日?

解釋：涂銷就是指涂銷抵押，即償還銀行貸款，取消房地產(chǎn)抵押登記，把房地產(chǎn)證原件（即通常所說的紅本）從銀行取出來。?遞件就是指到房地產(chǎn)交易所進行產(chǎn)權轉移申請，即買賣雙方遞交資料到房地產(chǎn)交易所進行審核，審核成功后領取回執(zhí)的過程。

?遞件所需資料：
（1）賣方：身份證（夫妻雙方），房產(chǎn)證，戶口本，婚姻證明，有關房子的其他資料（原發(fā)票等）；
（2）買方：身份證（夫妻雙方），戶口本（夫妻雙方），婚姻證明，小孩的戶口簿，未成年小孩的出生證明，非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明，網(wǎng)簽合同（當場打印）?

注意事項：
（1）涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)約時間?
（2）一般情況下產(chǎn)權轉移申請審核成功領取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主會要求交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

?————————————9、付首付和資金監(jiān)管————————————

所需時間：1個工作日?

解釋：可以在房子過戶之前先把首期放在銀行監(jiān)管，過戶成功后銀行把首期款打給業(yè)主，這一種是采取資金監(jiān)管的形式。也可以在過戶當天把買家直接把首期款給業(yè)主。?

方式：如果是采取資金監(jiān)管的方式，買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個戶口，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。?如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。通過按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，銀行不收費，若不是則收取單筆500元左右的監(jiān)管費。?

注意事項：
（1）出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上簽字，這樣無需買賣雙方親自到銀行也能放款，也能避免買家到時候不配合放款給賣家的情況。?
（2）有時候銀行的評估價會比交易價格要低，若出現(xiàn)這種情況，按照銀行貸款能貸7成計算，那么支付的首期款的金額為【交易總價-銀行評估價*70%】

朱七七

——————————————10、完稅過戶——————————————

所需時間：1個工作日

解釋：遞件申請審核成功領取回執(zhí)，國家規(guī)定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個人所得稅、增值稅、土地交易服務費、產(chǎn)權登記費，出購房發(fā)票，出回執(zhí)（上面會寫明出新證日期）?

注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶；換取出新證回執(zhí)。

——————————————11、出新證——————————————

所需時間：7個工作日

解釋：經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋個印花稅的章、核對身份證信息后，就能把新房產(chǎn)證拿到手了。

——————————————12、歸檔———————————————

所需時間：5個工作日

解釋：交易登記部門把檔案送達市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產(chǎn)證的登記號在房管局的網(wǎng)站查歸檔進度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。

—————————————13、入押————————————————

所需時間：1個工作日

解釋：房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關權益以一定權利價值抵押給銀行，銀行及借款人關系設立后提供相關資料向房地產(chǎn)登記機關辦理房地產(chǎn)其他權利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)（上面會寫明出押日期）。

抵押登記費用：80元/套

——————————————14、 出押————————————————

所需時間：7個工作日

解釋：出押是指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項權證。出押其實就是出房產(chǎn)他項權證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項權證的印花稅，房產(chǎn)證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購房者。

注意事項：
（1）根據(jù)擔保法，房產(chǎn)設有抵押，即他項權證未注銷，該房產(chǎn)處置權受到限制，未經(jīng)抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權過戶等相關手續(xù)。

出押費用：房產(chǎn)他項權證的印花稅5元。
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朱七七

————————————15、公積金放款審批——————————————

所需時間：30-60個工作日不等

解釋：公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款（商業(yè)貸款不需要公積金放款審批）。

——————————————16、放款———————————————

所需時間：1-3個工作日

解釋：據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項權證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。

注意事項：
（1）購房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行，銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。
（2）目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況；公積金不受銀行額度影響。

————————————17、收房————————————————

所需時間：1個工作日

解釋：賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡；包括合約附帶家私家電，維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結算。

注意事項：
（1）水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用要核實繳清。

到收房這里，二手房買賣交易的全流程就結束啦~買家可以快快樂樂住上自己的房子了~總的來說，整個流程大概需要2-4個月不等，在贖樓、貸款、放款等環(huán)節(jié)受到銀行審批較大的影響。
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朱七七

哈密瓜338

很好，收藏正好有房要賣
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sylviacheng

實用，好帖~

wi11

77不給力啊，放了一年多無人問津

yznyxc

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謝謝指引，正想把員村的房子便宜一點也盡快賣掉，不知什么手續(xù)

某年后

不錯，先收起來

勵智媽媽

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請問親的房子在員村哪里附近？？正有意向在此買房

勵智媽媽

實用貼，先收藏起來

格格豬

   

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很好，收藏正好有房要賣

親放賣哪里的房？什么價位？
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yznyxc

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都市廣場附近的員村新村

amegiri

收藏起來

哈密瓜338

   

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親放賣哪里的房？什么價位？

郊區(qū)的房子
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希希（sissi)

直接收藏，謝謝

tongmuli

學習了，俺正在賣體育東路北校區(qū)學位房……，希望可以用到！

令狐沖大俠

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多少米？大概什么情況，能讀體育東？