本帖最后由 qyjeny 于 2013-11-30 17:09 編輯
二手房交易流程
一、看房： 1.房屋： (1)看綠化 (2)看結(jié)構(gòu)及布局 (3)看價(jià)格 (4)看日照 (5)看通風(fēng) (6)看隔音 (7)看私密性 (8)看面積 2．小區(qū)： (1)物業(yè)管理 (2)環(huán)境 (3)配套 (4)地理位置 (5)升值空間 3.歷史： 1.業(yè)主出售原因 2.房屋以往經(jīng)歷
二、查冊(cè)（1工作日） 查冊(cè)就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。目前各房管局公開(kāi)房屋信息給市民查詢(xún)二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)檔案館查閱。 查冊(cè)資料： (1)身份證 (2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào) 查冊(cè)費(fèi)用： (1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元 (2)抵押登記情況 40元 (3)查封情況 30元 注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過(guò)戶(hù)，有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶(hù)。
三、簽三方合同和網(wǎng)簽合同（1工作日）： 依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中必須具備以下內(nèi)容： 1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱(chēng)、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。 2.標(biāo)的：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交。 3.價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。 4.履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。 5.違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí)，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。 6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時(shí)間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。 7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。 8.附件：說(shuō)明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。 注意事項(xiàng)：合同約定主要 產(chǎn)權(quán)；樓價(jià)；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時(shí)間；辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間；違約方式；違約責(zé)任等；
四、評(píng)估（1工作日）： 房屋交易除要交買(mǎi)賣(mài)合同之外，銀行指定評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批；銀行評(píng)估目前情況基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平，部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。 注意事項(xiàng)：評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款金額。
五、簽房屋申請(qǐng)貸款合同（1工作日）： 貸款是指:貸款人向借款人發(fā)放相當(dāng)于房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)一定比率的款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。 房屋貸款又稱(chēng)房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購(gòu)房人在與賣(mài)方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并支付首期購(gòu)房款后，再將所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購(gòu)房人提供貸款，作為購(gòu)房人除首期款以外的購(gòu)房款。如購(gòu)房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱(chēng)為《房地產(chǎn)按揭合同》。 銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款，需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶(hù)上。 注意事項(xiàng)：利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。
房屋按揭貸款分類(lèi)： 1.商業(yè)貸款（7~10工作日審批）： 個(gè)人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房?jī)?chǔ)蓄銀行向購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個(gè)人發(fā)放的貸款；借款人將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。 商業(yè)貸款資料： 賣(mài)方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)房產(chǎn)證 (3)戶(hù)口本（夫妻雙方） (4)婚姻證明 (5)銀行收款賬號(hào) 買(mǎi)方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)戶(hù)口本（夫妻雙方） (3)婚姻證明 (4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上） (5)銀行流水（至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上） (6)供樓存折或卡 (7)非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明 (8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明 商業(yè)貸款費(fèi)用： 按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi)) 轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費(fèi)：1200元/單（辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費(fèi)） 注意事項(xiàng)：樓齡加借款期限不能超過(guò)30年；貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成；利息較高；選擇性大；流程快。
2.公積金貸款（10~15工作日審批） 個(gè)人公積金貸款是指以住房公積金為來(lái)源，公積金管理中心為本市住房公積金個(gè)人購(gòu)房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)住房的購(gòu)房按揭貸款且借款人購(gòu)買(mǎi)的房屋僅限于本市國(guó)有土地上具有所有權(quán)的居住住房；但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。 公積金貸款資料： 賣(mài)方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)房產(chǎn)證 (3)戶(hù)口本（夫妻雙方） (4)婚姻證明 (5)銀行收款賬號(hào) 買(mǎi)方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)戶(hù)口本（夫妻雙方） (3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上） (4)婚姻證明 (5)銀行流水（至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上） (6)供樓存折或卡 (7)非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明 (8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明 (9)公積卡或存折 (10)公積金繳存明細(xì)表 公積金貸款費(fèi)用： 按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費(fèi)) 保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣 注意事項(xiàng)：借款期限不能超過(guò)20年；貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成(首次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以申請(qǐng)8成)公積金個(gè)人最高貸款額度為50萬(wàn)元，兩個(gè)人以上共同購(gòu)買(mǎi)空賣(mài)空同一住房最高貸款額度不得超過(guò)80萬(wàn)元；公積金貸款流程慢，利息低。
3.組合式貸款（商業(yè)+公積金貸款）（10~15工作日審批） 指借款人在購(gòu)房時(shí)同時(shí)申請(qǐng)了商業(yè)貸款和公積金貸款；在借款人在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時(shí)，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。 組合式貸款資料： 賣(mài)方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)房產(chǎn)證 (3)戶(hù)口本（夫妻雙方） (4)婚姻證明 (5)銀行收款賬號(hào) 買(mǎi)方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)戶(hù)口本（夫妻雙方） (3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上） (4)婚姻證明 (5)銀行流水（至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上） (6)供樓存折或卡 (7)非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明 (8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明 (9)公積卡或存折 (10)公積金繳存明細(xì)表 組合貸款貸款費(fèi)用： 按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi)) 保險(xiǎn)費(fèi)：個(gè)人公積金貸款的保險(xiǎn)計(jì)算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬(wàn)保險(xiǎn)費(fèi)2000；提前還款可以申請(qǐng)退部分。 注意事項(xiàng)：借款期限不能超過(guò)20年；貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)七成；公積金貸款流程慢，利息低。
六、銀行同意貸款通知書(shū)（按第五條貸種類(lèi)審批通過(guò)1工作日出同貸書(shū)） 銀行內(nèi)部各級(jí)對(duì)申貸人審核后會(huì)二手房按揭貸款審批書(shū)，寫(xiě)明同意貸款的金額、期限、利率。 注意事項(xiàng)：部分銀行同貸書(shū)上不寫(xiě)貸款利率，以放款時(shí)利率執(zhí)行；除同貸書(shū)同意貸款金額剩余是首期款。
七、遞件（1工作日） 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)，是指買(mǎi)賣(mài)雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。 遞件需要準(zhǔn)備的材料： 三方遞件前打印網(wǎng)簽合同；
賣(mài)方： 1、身份證（夫妻雙方）； 2、房產(chǎn)證； 3、戶(hù)口本； 4、婚姻證明；
買(mǎi)方： 1、身份證（夫妻雙方）； 2、戶(hù)口本（夫妻雙方） 3、婚姻證明； 5、非廣州市戶(hù)口提供一年以上社保證明或納稅證明 注意事項(xiàng)：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問(wèn)稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。
八、繳稅過(guò)戶(hù)（1工作日）： 遞件申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國(guó)家需要繳稅費(fèi)房屋才能過(guò)戶(hù)。 房管局繳交稅種如下： 1.契稅： a)管局報(bào)批價(jià)x1% 首次購(gòu)房面積90平方以下（需提供戶(hù)口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明）； b)管局報(bào)批價(jià)x1.5% 首次購(gòu)房面積90平方以上144平方以下（需提供戶(hù)口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明）； c)管局報(bào)批價(jià)x3% 二次以上購(gòu)房或購(gòu)房面積144平方以上； 2.個(gè)人所得稅：管局報(bào)批價(jià)x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征； 3.營(yíng)業(yè)稅：管局報(bào)批價(jià)x5.6% 房產(chǎn)證滿5年免征； 4.土地交易服務(wù)費(fèi)：房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡； 5.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人產(chǎn)權(quán)50元二個(gè)人產(chǎn)權(quán)80元； 注意事項(xiàng)：繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購(gòu)房票票后過(guò)戶(hù)；換取出新證回執(zhí)。
九、出新證（7工作日）：
經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過(guò)戶(hù)、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證.
十、歸檔（5工作日）：
交易登記部門(mén)把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。
十一、入押（1工作日）:
房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價(jià)值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。 抵押登記費(fèi)用：抵押登記費(fèi)80元/套。
十二、出押（7工作日）:
出押指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。 l他項(xiàng)權(quán)利術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)悍慨a(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書(shū)中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(lèi)(抵押權(quán))、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價(jià)值(他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷(xiāo)日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且在他項(xiàng)權(quán)證書(shū)也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷(xiāo)，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)。
十三、公積金放款審批（10~15工作日） 公積金管理中心根據(jù)購(gòu)房者提供的銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款（商業(yè)貸款不需要公積金放款審批）。
十四、放款（1~3工作日）： 據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入售房者在指定該行的帳戶(hù)上。 注意事項(xiàng)：目前銀行額度不足會(huì)適當(dāng)推遲放款，推遲時(shí)間具體看各銀行額度情況；公積金不受銀行額度影響。
十五、收樓（1工作日）： 賣(mài)買(mǎi)雙方交接房屋；包括合約附帶家私家電維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)過(guò)戶(hù)及銀行劃扣帳號(hào)變更及費(fèi)用結(jié)算。 注意事項(xiàng)：水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)等費(fèi)用核實(shí)繳清。
七、遞件 八、繳稅過(guò)戶(hù) 十一、入押 可以一并辦理。
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發(fā)表于 2011-11-23 18:40
好貼
要收藏。謝謝LZ！
