年初3月底定下來的房子，經(jīng)過百般折騰，最后到7月才放款。這中間白白的被中介耽誤了至少一個(gè)月時(shí)間，本來懶得不想寫，但之前受過媽媽網(wǎng)上一些前輩們購房的指教，還是將自己買房的經(jīng)歷和總結(jié)出來的流程跟大家分享一下，以免之后的朋友們?cè)傧裎乙粯印?/font> 一、首先講這個(gè)房子。自己看了一年多的房子，最后感覺自己是稀里糊涂的買下這個(gè)房子，可能也是一種緣分，但現(xiàn)在回想起來確實(shí)當(dāng)時(shí)有點(diǎn)沖動(dòng)。房子最先是男朋友去看的，期間好像中介有跟我朋友電話溝通過一兩次，但幾乎過了兩個(gè)月中介突然叫我們?nèi)ヒ姌I(yè)主談簽合同，直到那一天我才去看那個(gè)房子。其他的都還可以，朝向、房子格局都是我滿意的，但因?yàn)榛啬咸?，裝修不到兩年的房子也發(fā)霉了，當(dāng)時(shí)就覺得樓層有點(diǎn)低。但現(xiàn)在開始裝修了，才發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)沒有注意一個(gè)很重要的問題，由于客廳陽臺(tái)的設(shè)計(jì)以及整個(gè)房子布局，客廳尤其是餐廳的光線不好，現(xiàn)在想來主要在于自己當(dāng)時(shí)沒留心，進(jìn)去房子看的時(shí)候（聽同事跟我講的，簽約前白天、晚上不同時(shí)候都要去看下房子，了解環(huán)境）包括白天在內(nèi)，中介都是開了燈的，而自己沒去關(guān)燈感受下房子的真正采光。
現(xiàn)在開始準(zhǔn)備裝修，要求設(shè)計(jì)師給設(shè)計(jì)一重要部分就是盡量改變一些格局，考慮采光。
以后買二手房的朋友要注意了，白天去看房一定要關(guān)上房間所有燈看看房間的采光，房子的采光很重要！
二、二手房交易流程。
我這個(gè)房子業(yè)主在銀行有貸款，業(yè)主本人不在廣州，是出具公證書委托親戚辦理買賣手續(xù)；我的按揭為組合貸款，沒有找按揭公司，都是自己找銀行申請(qǐng)貸款。具體流程如下：
一、查冊(cè)（1個(gè)工作日內(nèi)）查冊(cè)就是查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)檔案館查閱。
查冊(cè)資料：
(1)身份證
(2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)
查冊(cè)費(fèi)用：40元
注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。建議在簽合同前先讓業(yè)主查冊(cè)，了解房子具體情況。
二、簽三方合同和網(wǎng)簽合同，過定金（1個(gè)工作日）
合同約定主要是產(chǎn)權(quán)、樓價(jià)、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時(shí)間、辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間、違約方式和違約責(zé)任等；
三、業(yè)主委托人到借款銀行申請(qǐng)贖契（根據(jù)銀行情況，一般從申請(qǐng)到扣款需要一個(gè)月左右，拿到他項(xiàng)權(quán)證大概還需要一兩周時(shí)間，看具體銀行而定）
我這里給業(yè)主代墊了10萬贖契金，當(dāng)作首期款，每交一次錢業(yè)主委托人都要出具簽字畫押的單據(jù)給我。最后業(yè)主委托人 銀行提前還款和拿他項(xiàng)權(quán)證也是我去幫忙協(xié)調(diào)的銀行。也沒出現(xiàn)墊付資金風(fēng)險(xiǎn)。整的來說，我這個(gè)業(yè)主及委托人是可信的。
替業(yè)主交不交贖契款看你們自己把握啦，主要是這件事情存在違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性，替業(yè)主代付贖契金是有風(fēng)險(xiǎn)的，如業(yè)主拿到資金跑路了、可能贖契了拿著房產(chǎn)證跑了不賣給你了、或者他贖契后房子被查封了等等，雖然你可以利用你的收據(jù)、合同去要求追回，但你很被動(dòng)啊。所以，建議不要替業(yè)主全額墊付贖契金，最好不要墊付。
四、找按揭銀行，進(jìn)行評(píng)估。（1個(gè)工作日）
房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批；
評(píng)估須向銀行繳納評(píng)估費(fèi)。
注意事項(xiàng)：評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款金額。
五、按揭。簽房屋申請(qǐng)貸款合同（1工作日）：
我沒有找按揭公司，是自己找的銀行，其實(shí)很簡(jiǎn)單，只要你找好銀行，談好貸款條件，你去按銀行要求準(zhǔn)備相關(guān)材料就好。找按揭公司也只是幫你跑跑路。如果你不想跑的話，也可以找銀行合作的按揭公司，建議最好不要找中介給你推薦的。這樣你自己可以選擇銀行?？纯茨募毅y行利率最優(yōu)惠。
我的是組合貸款。具體需提供材料為：
賣方：
(1)身份證及復(fù)印件
(2)房產(chǎn)證及復(fù)印件
(3)戶口本及復(fù)印件
(4)婚姻證明
(5)銀行收款賬號(hào)
6）委托公證書原件及復(fù)印件
7）委托人身份證及復(fù)印件
買方：
(1)身份證及復(fù)印件
(2)戶口本及復(fù)印件
(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上），單位出具。
(4)婚姻證明（戶口所在地民政局開局，需本人辦理，帶身份證原件及復(fù)印件、戶口卡）
(5)銀行流水（至少近一年的存折進(jìn)出狀況）（自己銀行卡（折）所屬銀行出具）
(6)供樓存折或卡
(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明
(8)廣州市房屋套數(shù)查冊(cè)證明（到房管局查冊(cè)，需本人辦理，帶身份證原件及復(fù)印件，一個(gè)人40元）
(9)公積卡或存折原件及復(fù)印件
(10)公積金繳存明細(xì)表（這個(gè)有的可以不需要提供）
注意事項(xiàng)：商貸部分樓齡加借款期限不能超過30年；利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。
公積金貸款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房?jī)r(jià)七成，公積金個(gè)人最高貸款額度為50萬元，兩個(gè)人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元。
兩者綜合為組合貸款，貸款期限不能超過20年。
六、銀行同意貸款通知書（按第五條貸種類審批通過1工作日出同貸書）
銀行內(nèi)部對(duì)借款人審核后會(huì)出具二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。
注意事項(xiàng)：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時(shí)利率執(zhí)行；除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。
這里我有個(gè)經(jīng)驗(yàn)，銀行個(gè)貸客戶經(jīng)理每天都很忙，因?yàn)槲艺业你y行客戶經(jīng)理是我好朋友的同事，我首先很自信他會(huì)幫我加快速度的，結(jié)果就沒怎么去催，但后來才發(fā)現(xiàn)他給我擱置了很久才申報(bào)。后來同事告訴我，要使勁催客戶經(jīng)理。因?yàn)槲矣泄e金貸款，這一塊如果你公積金中心沒熟人，是需要至少一個(gè)禮拜時(shí)間審批的。還好，因?yàn)榍岸螘r(shí)間利率處于下行通道，我也不想那么快辦好手續(xù)，我的同貸書申請(qǐng)基本跟業(yè)主銀行贖契同步完成。
七、遞件、問稅、交稅、過戶（一個(gè)工作日）。
遞件需要準(zhǔn)備的材料：
三方遞件前打印網(wǎng)簽合同；
賣方：
1、業(yè)主及代理人身份證及復(fù)印件；
2、房產(chǎn)證及復(fù)印件；
3、戶口本；
4、婚姻證明；
5、委托公證原件、復(fù)印件。
買方：
1、身份證及復(fù)印件；
2、戶口本及復(fù)印件
3、婚姻證明；
房管局繳交稅種如下：
1.契稅：
管局報(bào)批價(jià)x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下（需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明）；
2.個(gè)人所得稅：管局報(bào)批價(jià)x1% ，房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征；
3.營業(yè)稅：管局報(bào)批價(jià)x5.6%，房產(chǎn)證滿5年免征；
4.土地交易服務(wù)費(fèi)：房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡；
5.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人產(chǎn)權(quán)50元二個(gè)人產(chǎn)權(quán)80元；
注意事項(xiàng)：繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購房票票后過戶；換取出新證回執(zhí)，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款。
溫馨提示：我辦理按揭晚了一個(gè)月放款，就是吃虧在這里，現(xiàn)在房管局允許過戶時(shí)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，這里就需要帶上銀行的人，準(zhǔn)備好銀行貸款的相關(guān)合同。房管局跟我說，如果過戶時(shí)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，就無需經(jīng)過歸檔這些手續(xù)，直接7個(gè)工作日就可以出新的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證，這樣速度會(huì)快一個(gè)月。中介說她不知道，并且說她們之前都不需要她們做的。簡(jiǎn)直就是過分，我無非就是沒找按揭公司，沒讓他賺到更多的中介費(fèi)。
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發(fā)表于 2012-8-20 23:11
