桃葉仙

        位于荔灣區(qū)大坦沙坦尾西海南路的花語水岸傳來要開盤的消息，這個消息打破了 沉寂已久的大坦沙島樓市。據(jù)了解，該區(qū)域住宅自早期的珠島花園、萬科柏悅灣大型住宅小區(qū)售罄后，一直沒有新貨動靜。小編趁著開盤前夕熱勁，決定前往一探究竟。
【小編探盤直播】        
       小編本次踩盤從石牌橋地鐵站出發(fā)，經(jīng)珠江新城中轉(zhuǎn)，目的地是五號線的坦尾站。在地鐵人流正常的情況下，全程用時約為30分鐘，具體如下供大家參考：
【交通工具】地鐵
【路線】石牌橋——坦尾
【用時】去程14:50——15:23；回程：17:23——18:00

從地鐵站臺可以遠望到身披綠紗的花語水岸

樓盤與地鐵隔空相望

       花語水岸項目南面即為地鐵五號線坦尾站。小編一下地鐵，就看到在建的樓盤與地鐵站近在咫尺。比想象中的地鐵盤距離近很多。據(jù)悉，地鐵6號線計劃年底開通換乘站，那么花語水岸可以稱得上是名副其實的“雙地鐵”樓盤。

坦尾地鐵站J出口

電瓶車接送點就在地鐵口

花語水岸銷售中心指示牌

         從地鐵口出來走路不到1分鐘，就看到花語水岸的樓盤銷售中心指示牌。由于距離銷售中心有一段距離，目前工地也在施工，樓盤安排了電瓶車往返接送前去看房的客戶，還是蠻方便的。

沿途經(jīng)過樓盤工地

        小編乘坐電瓶專車，兜著風(fēng)呼啦啦沒兩分鐘就到了銷售中心大門口。

     大門口正在搭建臺架，應(yīng)該是要準(zhǔn)備開盤的陣勢。時值工作日，銷售中心門口也停了許多私家車，不少客戶在銷售中心里邊洽談，看樣子樓盤的人氣還不錯。

樓盤人氣還不錯

【樓盤情況概述】

        花語水岸西面臨江。南面即為地鐵坦尾站。據(jù)銷售介紹，小區(qū)規(guī)劃地鐵附近為小區(qū)南門出入口。

       項目由合景泰富和方圓共同開發(fā)，整個小區(qū)規(guī)劃由19棟高層洋房組成，總貨量為2400套。目前在建的有六棟，分別是10號和6號樓各3棟，現(xiàn)場目測建到十幾層，這批新貨也將是首次開盤推出的第一批產(chǎn)品。

       項目首推6號樓3棟以及10號樓1、2棟，貨量大約是400套。戶型涵蓋75—140平米的兩至四房。其中140平米的大戶型較少，只有20余套。南向單位主要為108—140平米的三四房戶型，75—95平米的戶型貨量均等，朝向為東北面望花園戶型為主。

中小面積戶型望花園

       5座洋房層高為26層，其中10-3棟層高為21層。產(chǎn)品均為兩梯六戶設(shè)計，物業(yè)費為2.8元每平米每月，停車位配比為1:0.8，首批產(chǎn)品預(yù)計2015年6月交樓。

在建樓盤實景

      花語水岸開盤前交五萬誠意金下籌可享受兩個99折優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度并不大。價格方面，帶精裝出售均價預(yù)計在2.8萬每平米，從銷售口風(fēng)中，好的戶型朝向單位價位可能還有上升空間。

      據(jù)銷售介紹，項目還將繼續(xù)建設(shè)洋房住宅單位，預(yù)計戶型以大戶型為主，臨江樓王規(guī)劃建設(shè)150—200平米的大戶型。整個小區(qū)應(yīng)該是朝著改善大戶型方向規(guī)劃發(fā)展，目前首期推出的小戶型在后續(xù)推貨中比較罕有。

       花語水岸地塊是2011年拿地，當(dāng)時荔灣大坦沙地塊地價為30多個億，曾經(jīng)刷新了廣州當(dāng)年單幅土地總價新高。小編踩盤發(fā)現(xiàn)項目北面有一片工地，銷售介紹該地塊是廣州地鐵擬作住宅建設(shè)的用地。

        小編在銷售中心看到，可能臨近開盤，即便是工作日，前來樓盤的訪客也很多，在客戶洽談區(qū)，滿滿坐著十余桌客戶。據(jù)銷售透露，目前認籌的意向客戶，以荔灣區(qū)的為主，主要是首次購房和改善需求為主。
       現(xiàn)場來自東山的一戶人家在看房，小編前去交談了解到，他們意在購買大戶型用以改善居住，但稱銷售透露給他們的價格是31000每平米，覺得有點貴，還在猶豫要不要下籌。

【戶型搶先看】
      花語水岸戶型涵蓋75—140平米兩至四房，可滿足多樣的購房需求。首推貨量以75—108平米兩至三房為主，大戶型只有數(shù)十套左右。大戶型后續(xù)推新將卯足后勁，臨江單位主要建設(shè)大戶型為主。

10-1棟01單元108平米3房

10-1棟02單元131平米4房

10-1棟05單元88平米3房

10-2棟02單元88平米3房

10-2棟04單位76平米2房

6-3棟01單元108平米3房

6-3棟05單元88平米3房

6-3棟06單元75平米2房

        首推的戶型每一棟都有6套不同戶型面積的單位。但面積相差不大，給予客戶的選擇也很多。其中的亮點75平米的小兩房適合剛需過渡，88平米打造出來3房的戶型適合剛需家庭一步到位，108平米的3房則帶主套，更為寬敞，而130平米以上戶型朝向也是最佳的，適合改善居住。

         目前樓盤樣板間只開放了三種戶型：88和108平米的3房兩種戶型是首次開盤熱推戶型；此外樣板房還有150平米的四房單位，但該種戶型不在首推戶型之列。88平3房格局不錯，但是空間舒適度則比較一般，除了主臥以外其余兩個房間都比較狹小，小編體驗發(fā)現(xiàn)，108平米的3房每個房間的戶型格局空間都很適中，還是比較適合家庭居住的。

【樣板間欣賞】

      

        目前樣板間是搭建在銷售中心旁的，由于樓盤還在建設(shè)中，沒有實地樣板間可看。大家跟著小編的鏡頭來體驗一下吧。

桃葉仙

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項目區(qū)位圖

          花語水岸位于荔灣區(qū)宜居生態(tài)小島——大坦沙島。項目總貨量大，是該區(qū)域目前唯一在推的巨無霸新盤。項目總占地面積83000平方米，總建筑面積約280000平方米，西面臨江，獨享一線江景資源。
       項目處于白鵝潭經(jīng)濟圈，坐享政府區(qū)域規(guī)劃利好。據(jù)悉，2012年12月大坦沙島的更新改造啟動。政府投資280億，計劃十年內(nèi)把大坦沙建成“小新加坡”。全島綠地率將高達43%，定位“國際化花園社區(qū)、城市商務(wù)休閑島”，按照規(guī)劃展望，該區(qū)居住環(huán)境將得以提升，地塊價值在規(guī)劃完成后講進一步提升。

江景大盤目前環(huán)境糟糕盡顯“偽土豪”氣質(zhì)   開盤首推2.8萬每平價位偏高
        樓盤擬打造廣州首個精品新加坡式園林島岸社區(qū)。不過說到周邊配套方面，花語水岸目前就真心對不起“精品園林島岸”這個噱頭啦。

      

       先從大環(huán)境大坦沙整體發(fā)展配套來說，目前還是不足以稱道的。而花語水岸項目本身周邊基本“配套為零”，就連便利店也沒有幾家，在這里生活目前連基本的近距離日常購物也無法滿足。

周邊二手廚具市場連綿一片

       更為不堪的是，樓盤南面被二手廚具市場包圍，二手市場幾百米連綿一片，破舊店鋪上百家，環(huán)境雜亂是一大敗筆，也不知這個二手市場何時才會被清拆，但在此之前，花語水岸想擁有豪宅的環(huán)境檔次，明顯是說不過去的。

江洲小學(xué)  

         教育配套方面，項目西面既有一所江洲學(xué)校，距離項目僅有一墻之隔。但是該校為民辦學(xué)校，小編進去詢問了一番，只要交錢就可以入讀，不用戶籍。但小編目測該校校園較為殘破，質(zhì)量非常一般，想必能夠買得起如此江景大宅的家庭，并不會選擇入讀該校。小編向里邊的老師了解到，距離你最近的公立學(xué)校是沙面小學(xué)和雙橋小學(xué)，但是需要交贊助費才可入讀。
        醫(yī)療配套方面，目前距離樓盤最近的醫(yī)院應(yīng)該在荔灣區(qū)的中山八路附近，距離項目兩個公交站的距離。據(jù)銷售介紹，未來大坦沙將建一個面積達到16萬平方米的大型醫(yī)院，由廣州醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院負責(zé)建設(shè)。但是樓盤就近來說，小編步行15分鐘范圍內(nèi)，連一家小診所也沒有進入視線。

        周邊配套沒有給項目任何加分印象，樓盤首期推出的樓宇臨近地鐵，算不上景觀突出的產(chǎn)品，首次開盤預(yù)計均價就到了2萬八每平米，優(yōu)質(zhì)單位單價隨時沖破3萬大關(guān)。如此高開的價位不但與目前周邊的環(huán)境配套不太相稱，也會給往后再推新貨恐怕會造成定價壓力。

借助地鐵利好和區(qū)域規(guī)劃發(fā)展優(yōu)勢 地段價值有望進一步提升

周邊商業(yè)規(guī)劃效果圖      

       花語水岸東面為廣州地鐵的住宅地塊，據(jù)銷售透露也將規(guī)劃建設(shè)大型住宅社區(qū)，將來與花語水岸將在這個片區(qū)共同形成大型居住區(qū)域。據(jù)銷售透露，正在規(guī)劃中的大型商業(yè)綜合體來福士商業(yè)中心位于項目東面。來福士源于新加坡，以城市綜合體的開發(fā)模式成為每座城市區(qū)域的地標(biāo)，它的建成將會直接帶動該片區(qū)域的發(fā)展，周邊住宅依托這個項目，也會升值。但是這個項目本身與樓盤自身開發(fā)規(guī)劃木有任何關(guān)聯(lián)，只能是期盼它由藍圖早日成為現(xiàn)實，然后順道沾點光彩罷了，當(dāng)然一旦規(guī)劃兌現(xiàn)，周邊樓價自然水漲船高。

橋中站站牌

       交通方面，在地鐵口旁邊便是公交車橋中站，也有約30條公交線路等多路公交車途經(jīng)。另外，五號線和六號線交匯在坦尾站，因此項目交通還算通達。島內(nèi)規(guī)劃建設(shè)三處碼頭，通過水路接駁黃沙、芳村、中大碼頭以及珠江新城片區(qū)。

   

地鐵五號線      

          很多人希望地鐵就在家門口，但是又對噪聲問題避之不及，小編現(xiàn)場觀測了一下花語水岸，目前首推的幾棟應(yīng)該是距離地鐵最近的單位了，但目測與地鐵高架還是有七八十米的距離，估計噪聲問題不會特別嚴(yán)重。

地鐵與樓盤相距七八十米        

       地鐵上蓋優(yōu)勢不可小覷，對于求交通便利的剛需家庭一步到位置業(yè)還是具有吸引力。項目戶型面積選擇較多，其中75—108平米的剛需戶型，可以滿足剛需群體一步到位的置業(yè)需求；而108平米以上的戶型，則偏重針對改善型置業(yè)客戶。但由于地理位置原因，中心海珠天河片區(qū)的客源不會很多，大多數(shù)客源還是以荔灣本地居民為主。小編分析，如果樓盤主打改善客源，首開推貨大戶型并不多見，可能影響成交；但是教育配套遲遲未有定論，也會打擊一部分看重學(xué)位的剛需群體。

大坦沙唯一新盤花語水岸一枝獨秀   周邊樓盤PK  
       大坦沙目前并無新盤，花語水岸一枝獨秀本身也是項目優(yōu)勢之一。小編查詢到該區(qū)域目前已經(jīng)售罄的珠島花園，因其樓齡較長，二手價位在1.7—2萬每平米之間；而樓齡較新的萬科柏悅灣目前的二手房均價在2.4萬每平米左右。

花語水岸

中信西關(guān)海

       中信西關(guān)海與花語水岸分別聳立在坦尾站地鐵的兩頭。這兩個樓盤同屬荔灣區(qū)，但是一個在大坦沙島內(nèi)，另一個在荔灣老西關(guān)內(nèi)側(cè)。小編為大家整理了這兩個鄰近樓盤的信息，供大家參考：

樓盤	花語水岸	中信西關(guān)海
戶型	75—140平米兩至四房	96—156平米三四房
價格	均價預(yù)計2.8萬帶精裝	均價2.8萬帶精裝
開盤	預(yù)計10月下旬【詳情】	2012年6月【詳情】

         中信西關(guān)海早在去年6月已經(jīng)開盤，該盤號稱荔灣江景豪宅盤，開盤前曾放出高達3萬每平米的吹風(fēng)價，而開盤后有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示成交價在2.4萬上下，與叫價相差甚遠。對比起來，花語水岸周邊環(huán)境還遠不及中信西關(guān)海，這么說來，開盤吹風(fēng)價位2.8—3.1萬的花語水岸，價位也很有可能出現(xiàn)高開低走的局面。

       下面附上小編星河當(dāng)年前往中心西關(guān)海踩盤帖，供大家對比參考：

     【小編踩盤】荔灣豪宅盤3萬/平米叫賣，卻是1.9萬/平米有成交，坑爹??！

桃葉仙

回復(fù) 桃葉仙 的帖子

【樓盤周邊環(huán)境配套】

         小編上文已經(jīng)總結(jié)，花語水岸周邊環(huán)境并不理想，不過據(jù)銷售稱，附近的廠房都在拆遷改造范圍內(nèi)，所以目前的境況并不是它長遠的模樣。不過如果你是購買用以自住，可能在收樓一兩年內(nèi)還是得接受它“原本的樣子”。話不多說，直接跟著小編的鏡頭來近距離了解一下花語水岸周邊的環(huán)境和配套。

樓盤周邊環(huán)境：

樓盤周邊配套：

       花語水岸周邊生活配套稀缺。樓盤南面有家金半島酒店，這已經(jīng)算是最大氣的配套了。周邊的便利店和小百貨，只能用蹩腳來形容了。

  

        夕陽西下，小編結(jié)束踩盤開始返程。穿過花語水岸周邊廢舊的二手廚具市場，一眼瞥見隱約在破舊民居后方的江水映襯著稀薄的暮色。也許這景象，就正如花語水岸的前景般，潛藏在尚且破舊的土地上，看起來是華麗而又隱忍的。

       嘿嘿，小編抒情完畢。本次踩盤就告一段落啦。對于花語水岸這個樓盤大家有什么高見要說的請跟帖暢所欲言，歡迎大家跟帖踴躍發(fā)言討論！

jesslynn

2.8萬能買得到？還精裝？
隔壁的柏悅灣早就在叫2萬78了。
不太相信。

桃葉仙

   

2.8萬能買得到？還精裝？
隔壁的柏悅灣早就在叫2萬78了。
不太相信。

這是吹風(fēng)起價~預(yù)計在2.8—3.1萬之間~

酥糖/jump

柏悅灣11年看的時候就因為周邊配套差沒看中，那時候好像一萬多，現(xiàn)在周邊還是那么差竟然賣三萬，真心看不懂！

我家的牛牛

這樓價，看不懂。

sanmantha7818

不遠處還有個污水處理廠

湘魚飛飛

周圍配套真不太好。

candylxq

這個地方3萬？？還不如買黃埔算了

feifeiyao

買逸彩都比那好吧，起碼有學(xué)校幼兒園等配套。。。

小湯媽咪

說是以后要建成小新加坡喔這里

bbt2003

原本說是19號開盤，一延再延，加上價位高，有不少交了訂金的客戶去退了。
旁邊就是污水處理中心，配套設(shè)施很差，學(xué)位方面連銷售的都不敢說是沙面分校學(xué)位，只說是附近有這家小學(xué)。最大的優(yōu)勢是近地鐵，將來附近還有一家大型mall。
估計開盤價是3W左右。

663454413

   

回復(fù) 桃葉仙 的帖子

【樓盤周邊環(huán)境配套】

小編看得仔細..省得自己跑了..

663454413

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melodylu

辛苦小編了~非常詳盡的信息呢~~

我們每周都在金半島喝早茶，都沒過去看這個樓盤~~

本地人，早知道你過來，我就盡地主之誼，帶你走走西海北路的狀況了~~

一進村，你會發(fā)現(xiàn)。。?；ㄕZ水岸，是圍起來的“高尚”住宅呢~~~嘻嘻

桃葉仙

   

辛苦小編了~非常詳盡的信息呢~~

我們每周都在金半島喝早茶，都沒過去看這個樓盤~~

哈哈，金半島旁邊就有樓盤的電瓶車接送看樓哦~~~

瑩珠

配套設(shè)施真系少得可憐，外圍治安又差，還賣這么貴。

煜軒

樓主講得好長細！但是你說的配置不好！你就沒有走行河沙村和坦尾村了！哪里買什么東西都很平！還有就是幼兒園有河沙幼兒園、河沙小學(xué)、一中這些配套你還沒寫出來！我在哪里生活差不多三十年了！哪里住的話很舒服！

桃葉仙

   

樓主講得好長細！但是你說的配置不好！你就沒有走行河沙村和坦尾村了！哪里買什么東西都很平！還有就是幼兒 ...

歡迎MM補充信息哦~~小編踩盤通常只考察周邊十分鐘步行路程的配套設(shè)施，難免有疏漏之處哦~~