朱七七

        最近幾天，七七發(fā)現(xiàn)公交站臺有個樓盤的廣告挺吸引人，這個樓盤宣稱要打造東廣州大型城市綜合體，說有4條地鐵軌道就在家門前，七七雖然經(jīng)驗尚淺，但一看就知道，這其中必有蹊蹺，欲知其中緣由，請聽七七給你慢慢道來。我們今天說的這個項目就是位于增城新塘鎮(zhèn)汽車城大道的全新盤——東凌廣場。聽說這個樓盤銷售中心開放的時候，還請來了林丹來助陣。

        東凌廣場怎么去？        
        小編查了一下，如果坐公交的話，估計要2個小時才能到，七七放棄了公交，選了一個捷徑。在石牌橋宏發(fā)大廈有發(fā)往碧桂園鳳凰城的樓巴，15分鐘一趟，40分鐘左右可到鳳凰城交通中心，費用是10元。東凌廣場的具體位置是在鳳凰城的鳳馨苑對面，鳳凰城里面實在太大了，所以鳳凰城交通中心有發(fā)往各個組團的小區(qū)公交，去鳳馨苑也是15分一趟。由于鳳馨苑里面有個較大的菜市場，所以很多居民都坐小區(qū)公交去那邊買菜，車上都沒位置坐了。10分鐘左右就到了鳳馨苑，全程免費，小區(qū)公交就是好啊。

        鳳馨苑和東凌廣場中間被汽車城大道隔開，下車后馬上就看到了東凌廣場的銷售中心，銷售中心后面不遠處，洋房正在緊張施工中。二話不說，七七直奔銷售中心而去，銷售MM和帥哥夾道歡迎，馬上接待了小編。一眼掃去，銷售中心寬敞明亮，雖然是周三的下午，但現(xiàn)場還是有四五臺購房者在跟銷售洽談。

東凌廣場洋房正在施工，B組團已經(jīng)封頂

        東凌廣場的產(chǎn)品和價格

        銷售MM介紹說，東凌廣場是個商業(yè)和住宅綜合體，總規(guī)劃有30萬㎡，在北面，也就是靠汽車城大道的這邊，是大型商場，規(guī)劃有兩棟20多層高的公寓塔樓和超過4萬平米的集中商鋪，在南邊，就是正在施工的洋房，一共有9棟共642套住宅，分為A、B、C三個組團，A組團都是些92-129㎡的三房，其中A1有20層高，A2是25層，A3和A4最高，有30層；B組團是69-104㎡的兩至三房，其中B1和B2是15層；C組團則是89-131㎡的三至四房，C1、C2和C3棟都是11層的小高層。

東凌廣場效果圖和規(guī)劃圖

        從效果圖中可以看到，A1棟靠近廣園快速路，難免噪音污染。銷售MM再三跟小編強調(diào)：“我們的戶型全部是南北朝向，除了小區(qū)內(nèi)的綠化外，在南邊還靠近一個山體公園，這個公園是政府設(shè)立的公益性綠化休閑公園?！?/font>
        七七看她要繼續(xù)吹噓下去，馬上打斷她，問，這貨價格怎么樣？她說：“我們價格已經(jīng)報上去了，暫時還沒批下來，所以現(xiàn)在價格還沒確定?！蹦悄泐A計大概賣多少呢？她回答道：“這個我也說不準，預計賣八九千吧，最低也不會少于8千。”那什么時候開盤呢？銷售MM說價格批下來了就可以賣了，預計11月10號開盤。銷售還解釋說，由于增城有限價政策，所以大部分樓盤都是毛坯交樓，東凌廣場也不例外。
        說著說著，銷售中心人更加多了起來，五六個西裝革履領(lǐng)導樣的的人圍著沙盤，銷售人員在賣力地討好他們。一問才知道，這些人都是東凌廣場的開發(fā)商旗下東凌糧油集團的員工，他們也是來買房的，銷售MM說：“內(nèi)部員工在今年3月份就交誠意金了，5萬可以抵10萬。一般的客人都沒有這個優(yōu)惠?！变N售介紹說，現(xiàn)在誠意登記的交1萬，開盤可享受98折優(yōu)惠，而且可成為會員，以后可以在東凌集團旗下的酒店等項目消費，可享受一定折扣。銷售MM催著小編說：“你趕緊交誠意金吧，你看大家都在辦手續(xù)呢。”銷售MM，你是不知道，當時小編身上現(xiàn)金不超過100元啊，信用卡還在透支啊。
        雖沒錢買房，但小編這不是來踩盤么，所以還是得問細一點。拿了戶型圖，銷售要小編慢慢看。七七要她幫忙算了一個109平米的三房價格，銷售按照8300元/平米算的，總價要90萬，首付三成27萬，貸款63萬，按揭30年月供要4300元/月，按揭20年月供要4600元/月左右。銷售算完后對小編說，不多，不多吧？

朱七七

        看看戶型怎么樣？

        由于項目進度原因，目前樣板房還沒開放，銷售說可能會在下周開盤前開放。所以這次就沒有精美的樣板房美照奉獻給大家了。我們一起來看看戶型圖吧。

A2棟戶型平面圖

        這是A2棟戶型的平面圖，A組團4棟住宅的結(jié)構(gòu)都是這樣的，兩梯四戶，南北朝向，南邊可望小區(qū)綠化還有那個山體公園，北邊的話就會比較悲劇，以后會被那兩棟商業(yè)性質(zhì)的公寓擋住視線。很顯然01和02戶型會比較搶手，南向，通風，戶型方正，都配有生活陽臺，109平米的三房兩廳兩衛(wèi)也比較受市場歡迎，7米加長陽臺更方便觀看山景公園。銷售MM給七七算了01戶型的價格，預計在90萬左右。

    01和02戶型都一樣，03戶型是102平米的三房兩廳兩衛(wèi)，04戶型也是三房兩廳兩衛(wèi)，98平米的。實用率都在80%左右，不高不低。

B1棟戶型平面圖

         這是B1棟的戶型平面圖，也是兩梯四戶，一看就知道02戶型很突出，絕對南北通透。104平米三房兩廳兩衛(wèi)，方正實用。不過這個戶型沒有生活陽臺，是個遺憾。

        04戶型是這個項目最小的，只有69平米，做成兩房兩廳一衛(wèi)戶型，功能空間也還齊全，陽臺朝北，以后也還是會被商業(yè)公寓擋住視線，而且廚房和衛(wèi)生間相鄰，似乎不大好。

B2棟戶型平面圖

        與B1棟不同，B2棟是兩梯五戶，其中01和05戶型，陽臺是朝東的，這是為了視野更好，大家喜歡朝東的戶型么？其中01戶型是三房兩廳兩衛(wèi)，100平米，主臥的L型陽臺，方便主人光看南向景觀。采光必是極好的。

        那么C棟的戶型呢？不知為何，銷售中心沒有C棟的戶型圖，所以很遺憾不能給大家看了。

朱七七

       東凌廣場的交通

        前文已提到，小編是坐鳳凰城的樓巴來的，從體育中心過來耗時大概40分鐘，路費10元。如果坐公交的話，可以坐廣增4、10、12、16號線，在鳳凰城鳳馨苑門口有公交站下車。如果是私家車的話，估計要快點。不過走廣園快速要收費，一次3元。銷售MM向小編透露，說她有個辦法走廣園快速可以避免收費，“我們下班回天河都沒交錢”，怎么走呢？銷售MM一下子講了好幾個入口，小編這個路癡一時沒弄懂。

銷售中心前面的汽車城大道

        小編在現(xiàn)場看到，該樓盤位于汽車城大道和廣園快速路的交匯之處，另外還有107國道、廣深高速和廣惠高速等道路交通網(wǎng)絡(luò)，交通還算是較方便的，不過路上的車流量較大，難免給樓盤帶來噪音影響。

宣傳冊上面的交通指示圖

        剛才說的都是實的，還有一些規(guī)劃中的交通配套，成為東凌廣場廣告大肆宣傳的優(yōu)勢。銷售MM指著銷售中心的易拉寶宣傳架說：“這都是政府規(guī)劃好的，報紙上都有報道，地鐵13號線一期新塘站就在小區(qū)南邊的那個公園旁邊，前幾個月已經(jīng)封閉起來動工，走路5分鐘就到了?！边@時小編提出了質(zhì)疑，你們樓盤的廣告不是宣傳四條地鐵軌道就在家門前嗎？銷售馬上回答說：“是四條啊，地鐵13號線，地鐵16號線，還有穗莞深城際軌道和廣深鐵路??！”呃，這就是他們宣傳的四條地鐵軌道？據(jù)小編所知，地鐵13號線最快也要2015年年底運營，而地鐵16號線還只是一個規(guī)劃，穗莞深城際軌道還處于環(huán)評階段。

        東凌廣場的配套好嗎？

        在自身配套方面，由于東凌廣場是個所謂的城市綜合體，所以配有很多商業(yè)設(shè)施，銷售MM說目前已經(jīng)確定入駐的有工商銀行，還有吉之島，其他的商鋪要等以后招商。規(guī)劃中除了商鋪外，還有2棟高達20多層的公寓塔樓，屬于商業(yè)性質(zhì)，銷售說預計明年三月份可以推出市場。
        項目小區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池和常規(guī)的休閑會所等實施，住宅配有400多個地下停車位，“停車位跟住宅沒有達到1:1的比例，但是別擔心，商場那邊地下有兩層，全部是停車位，到時候小區(qū)住戶也可以停車的?！变N售跟小編解釋道。

鳳馨苑的臨街商鋪

        眾所周知，這些樓盤的自身配套都是說得天花亂墜，事實上還不知要等到什么時候才能實現(xiàn)，從目前來看，還是周邊配套更實在。七七在現(xiàn)場看到，東凌廣場的東邊是一家彈簧廠和香料廠，“這個廠是沒有污染的，而且以后會搬到其他地方去”銷售趕緊跟小編解釋。目前來看，東凌廣場的周邊配套主要還是得依托碧桂園鳳凰城。去過的人都知道，鳳凰城已經(jīng)是一個相當成熟的超級大盤，里面各種店鋪林立，教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通設(shè)施都很齊全，生活在鳳凰城的人也特別多，生活氣息濃厚，在商業(yè)街和交通中心隨時都是人來人往，經(jīng)?？梢钥吹酵鈬舜┧笃渲?，簡直就是個國際化社區(qū)啊。

鳳馨苑的入口，小車不停進出

        東凌廣場對面就是鳳凰城的鳳馨苑，鳳馨苑靠汽車城大道這邊，一樓全部是商鋪，超市、餐飲、服裝店、藥店、教育培訓等等都有，看上去很繁華，而且前文已提到，鳳馨苑里面有個較大的菜市場，鳳凰城其他組團的很多組團都會坐小區(qū)公交來這邊買車，人氣還是很旺的。

朱七七

        東凌廣場周邊的樓盤

        東凌廣場的北邊和西邊都被鳳凰城包圍，鳳凰城目前在售鳳錦苑天麓山二期洋房，毛坯均價12000-13000元/平，另外在主推574平方米的五房兩廳復式觀城美墅，均價為12000-13000元/平方米送精裝修。銷售跟七七說，鳳馨苑的二手房現(xiàn)在賣9300多了，很多業(yè)主還不愿意出手呢，說是想等地鐵升值。小編查了一下資料，發(fā)現(xiàn)鳳馨苑的二手房均價在9100元/平米左右。
        東凌廣場的南面1000米左右，是廣園東東方名都，目前在售二期洋房，戶型為96-175平方米三房至四房，毛坯均價為7800元/平。

        東凌廣場的優(yōu)劣勢對比

        先說優(yōu)勢：
        1、配套。目前來說東凌廣場的配套主要依托鳳凰城，生活還是很便利的。小孩子讀書的話，鳳凰城有私立學校，贊助費3萬，公立學校的話，銷售人員說要去新塘鎮(zhèn)中心小學去讀，走路20分鐘。
        2、交通。東凌廣場周邊交通網(wǎng)絡(luò)還算發(fā)達，私家車特別方便，公交的話目前只能坐廣增線路，地鐵恐怕還得等個三四年，而東凌廣場的交樓時間是在2014年。另外，業(yè)主也可以學七七那樣，坐鳳凰城的樓巴。      

        3、住宅南面緊靠山體公園，可提高居住舒適度。
        4、投資升值空間，從地鐵等配套來說，這個樓盤還是有一定的升值空間的。銷售再三跟小編說，你現(xiàn)在先買，只要首付夠了就好，日后地鐵建好了，配套更成熟了，肯定會升值，你再賣出去，再把貸款給還了，“多出來的就是賺到的”，她重復這句話兩三遍。

        再說劣勢：
        1、商業(yè)和住宅一體項目，日后難免人流混雜，噪音污染等問題。
        2、開發(fā)商實力。東凌廣場的開發(fā)商是廣州市東匯置業(yè)有限公司，該公司屬于東凌集團，目前參與開發(fā)投資的項目有東匯城，有一定的樓盤開發(fā)經(jīng)驗，但還不是很成熟。
        3、樓盤西側(cè)緊靠廣園快速路，給小區(qū)帶來噪音和灰塵，尤其是A1棟，受影響會較大。
        4、價格可能會受到投資客的影響。據(jù)銷售人員介紹，這個樓盤目前的客戶主要是天河的剛需客，還有就是增城的本地人，由于增城不限購，這些本地人中有很多是投資的，其中還有很多鳳凰城的業(yè)主，“因為他們知道這里會升值”，銷售解釋說。

        踩盤的前一天晚上剛好下了一場雨，秋日陽光燦爛，天空清澈見底，踩完盤已是黃昏時分，七七在鳳馨苑坐上了去鳳凰城交通中心的小區(qū)公交，一路上，車子穿梭在鳳凰城內(nèi)，當天剛好是萬圣節(jié)，七七看到幼兒園很多家長和孩子都穿上了萬圣節(jié)的裝扮，他們有的在幼兒園嬉戲，有的在小區(qū)街道上游玩，雖然隔著車窗，但小編依然可以感覺到一種祥和的幸福感。在鳳凰城安家的業(yè)主們應該都是幸福的，因為他們能在一個這樣成熟的、距離廣州市區(qū)不近不遠的小區(qū)內(nèi)安居樂業(yè)。
        而剛剛探訪的這個東凌廣場，這會是一個怎樣的小區(qū)？這里值得你安家或者投資嗎？七七坐上了回廣州的樓巴，這些問題不停在腦袋里徘徊。窗外的天空大片大片的魚鱗云，夕陽正是最美的時候。（呃，小編忍不住文藝了）

窗外的天空大片大片的魚鱗云，夕陽正是最美的時候

更多樓盤信息和美圖：
東凌廣場：http://house.gzmama.com/loupan/520.html
碧桂園鳳凰城：http://house.gzmama.com/loupan/187.html
廣園東東方名都：http://house.gzmama.com/loupan/427.html

idonno

這個樓盤在石牌橋有個小的接待中心，原來到鳳凰城這么近的。朱七七寫得很詳細，辛苦了

不愛吃餃子

回復 朱七七 的帖子

好文藝的七七帖子很多信息，看得很歡樂~~~謝謝77

newboy-back

路過頂下貼！

wozhu1103

供30年四千多，但是租出去只能租一千多，真是為層樓整輩子都放下去了。

ykppmm

有沒有媽媽有意向？

xiehuiliu

絕對是收了開發(fā)商的錢寫的軟文。、
爛樓盤

溪布街

回復 wozhu1103 的帖子

同意同意，新塘那邊住著挺舒服的小區(qū)三房一廳，家具家電全齊（按照自家居住的來說），1500左右。這是之前租過的一套鳳馨苑的價位

廣州第一窮人

這個盤價格追得上鳳凰城天麓山了。。。

jiayi--mama

天麓山的毛抷洋房都要12000~13000了。天啊，是不是真的？

犇犇寶貝

七七辛苦了，寫的真專業(yè)，又貼切

d嘉嘉

七七辛苦了，寫的真專業(yè)，又貼切

wyxwms

七七辛苦了，頂一下！

冰雪1

   

東凌廣場周邊的樓盤

        東凌廣場的北邊和西邊都被鳳凰城包圍，鳳凰城目前在售鳳錦苑天麓山二 ...

我經(jīng)?；厝?都沒發(fā)現(xiàn)呢

d嘉嘉

七七辛苦了，頂一下！

d嘉嘉

七七辛苦了，頂一下！