程靈素

        

   

    近期小編在論壇里看到不少網(wǎng)友討論到房屋產(chǎn)權(quán)的問題，很多人對于70年產(chǎn)權(quán)到期后房子的后續(xù)使用都心存疑惑。不少人也曾經(jīng)發(fā)表過感慨：在如此高昂的房價下，買套70年權(quán)限的房子還不如租房劃算！那么對于房屋產(chǎn)權(quán)的那些疑惑，專家又是怎么看的呢？本期專家論市，依然有著名地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志來為我們解答！

專家簡介：
鄧浩志：地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家，潤鈦地產(chǎn)副總經(jīng)理，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事


專家解答
1、有網(wǎng)友認(rèn)為買房其實等于租房，只是租期長一點（70年）而已，你怎么看這個問題？
       買房還是不等于租房的，就產(chǎn)權(quán)而言，70年到期的房子只要還能夠使用，業(yè)主依然擁有其所有權(quán)，只不過土地使用年限到期而已，雖然尚未有明確的處理辦法，但一般認(rèn)為補交地價，或者由物業(yè)稅代替，只要交納，房屋所有權(quán)不變。但租房，產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)不是你的


2、一般現(xiàn)在市場上很多少了幾年甚至十幾年產(chǎn)權(quán)的房子，應(yīng)不應(yīng)該買？
       買不買主要不是看使用年限的，還是看喜歡不喜歡和有無升值潛力。至于使用年限的問題可參考第一點。


3、除了70年使用權(quán)，還有小產(chǎn)權(quán)等問題，市民應(yīng)如何看待房屋產(chǎn)權(quán)？
       小產(chǎn)權(quán)房就是沒有產(chǎn)權(quán)的房子，只是村集體與你雙方私下擬定的買賣合約，不屬于國家統(tǒng)一的商品房管理范圍，所以也不受到法律保護(hù)。盡管如此小產(chǎn)權(quán)房還是很受歡迎，主要原因一是價格便宜，二是大家有法不責(zé)眾的心理，覺得這么多人都買了，政府不會強拆的。一般情況下，小產(chǎn)權(quán)房不碰為好。


4、如今三、四十歲左右的人是中國各行業(yè)的中流砥柱，到這些人退休的時候，他們會不會遭遇70年房子被無償收回？中國的住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等是否能滿足需求？
       70年到期后不會無償回收的，參考第一條。


5、住房改革之后產(chǎn)生商品房至今快20年，商品房產(chǎn)權(quán)到期的正式的操作規(guī)定你認(rèn)為最快會到什么時候出臺？有沒有可能形成法律？
       商品房產(chǎn)權(quán)到期的正式的操作規(guī)定什么時候出臺我說不上，目前正在加快研究物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的開征，未來會不會用這些稅種代替？我覺得可能性很大，但政府辦事何時有結(jié)果，有什么結(jié)果，百姓是不會知道的，我們這些“磚家”也一頭霧水。



         歡迎大家對房產(chǎn)這一區(qū)域有哪方面疑惑的都來積極提問吧!小編會適當(dāng)整合大家的問題找專家來為大家解答哦！

戰(zhàn)地黃媽

物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的開征代替啥？產(chǎn)權(quán)？聽不太懂啊
最近看中一個房子，地鐵上蓋，但是1994年的，會不會有點老了

我的公積金

   

    近期小編在論壇里看到不少網(wǎng)友討論到房屋產(chǎn)權(quán)的問題，很多人對于70年產(chǎn)權(quán)到期后房子的后續(xù)使用都心存疑惑。不少人也曾經(jīng)發(fā)表過感慨：在如此高昂的房價下，買套70年權(quán)限的房子還不如租房劃算！那么對于房屋產(chǎn)權(quán)的那些疑惑，專家又是怎么看的呢？本期專家論市，依然有著名地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志來為我們解答！

專家簡介：
鄧浩志：地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家，潤鈦地產(chǎn)副總經(jīng)理，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事


專家解答
1、有網(wǎng)友認(rèn)為買房其實等于租房，只是租期長一點（70年）而已，你怎么看這個問題？
       買房還是不等于租房的，就產(chǎn)權(quán)而言，70年到期的房子只要還能夠使用，業(yè)主依然擁有其所有權(quán)，只不過土地使用年限到期而已，雖然尚未有明確的處理辦法，但一般認(rèn)為補交地價，或者由物業(yè)稅代替，只要交納，房屋所有權(quán)不變。但租房，產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)不是你的

既然浩志認(rèn)為尚未有明確的處理辦法
為何就肯定買房就能得到永久的產(chǎn)權(quán)？
如果不能確定買房必然能得到永久的產(chǎn)權(quán)
那在經(jīng)濟上和租70年有何區(qū)別？
而且70年到期后能否使用
還加了一個條件“只要”
以中國的建筑質(zhì)量
這個“只要”會不會太蒼白無力了一點？
70年后，土地使用期到期了，建筑也不能使用了
那原來的投資不就等于滅失了？

2、一般現(xiàn)在市場上很多少了幾年甚至十幾年產(chǎn)權(quán)的房子，應(yīng)不應(yīng)該買？
       買不買主要不是看使用年限的，還是看喜歡不喜歡和有無升值潛力。至于使用年限的問題可參考第一點。

既然浩志認(rèn)為尚未有明確的處理辦法
產(chǎn)權(quán)能否永久免費延續(xù)這個大前提都不確定
房產(chǎn)就是空中樓閣，隨時可能被釜底抽薪
一旦按市場價繳費續(xù)期，等于資產(chǎn)重置
等于前期投入滅失，升值又從何談起

3、除了70年使用權(quán)，還有小產(chǎn)權(quán)等問題，市民應(yīng)如何看待房屋產(chǎn)權(quán)？
       小產(chǎn)權(quán)房就是沒有產(chǎn)權(quán)的房子，只是村集體與你雙方私下擬定的買賣合約，不屬于國家統(tǒng)一的商品房管理范圍，所以也不受到法律保護(hù)。盡管如此小產(chǎn)權(quán)房還是很受歡迎，主要原因一是價格便宜，二是大家有法不責(zé)眾的心理，覺得這么多人都買了，政府不會強拆的。一般情況下，小產(chǎn)權(quán)房不碰為好。


4、如今三、四十歲左右的人是中國各行業(yè)的中流砥柱，到這些人退休的時候，他們會不會遭遇70年房子被無償收回？中國的住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等是否能滿足需求？
       70年到期后不會無償回收的，參考第一條。

既然浩志認(rèn)為尚未有明確的處理辦法
很大可能補交地價，而建筑又很大可能不能繼續(xù)使用
那就已經(jīng)等于資產(chǎn)重置了
補交地價+重新建筑=新買一套房
那“舊的一套房”不等于歸0嗎？
和被無償回收有何區(qū)別？

5、住房改革之后產(chǎn)生商品房至今快20年，商品房產(chǎn)權(quán)到期的正式的操作規(guī)定你認(rèn)為最快會到什么時候出臺？有沒有可能形成法律？
       商品房產(chǎn)權(quán)到期的正式的操作規(guī)定什么時候出臺我說不上，目前正在加快研究物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的開征，未來會不會用這些稅種代替？我覺得可能性很大，但政府辦事何時有結(jié)果，有什么結(jié)果，百姓是不會知道的，我們這些“磚家”也一頭霧水。

我覺得一頭霧水的話
還是不要下一些有假設(shè)前提的結(jié)論的好
譬如空談升值之類的



房產(chǎn)價值=土地使用權(quán)的價值+建筑的價值

但自動續(xù)期不等于免費，土地有償使用的規(guī)定不變

你第一期70年的使用期到期了，后面的第71年開始你沒有交過錢

那就是無償使用了，那就和規(guī)定相悖了

而70年后的建筑本身確實還是你的，但中國近二三十年的建筑質(zhì)量如何

大家都很清楚，到時你還能用什么?



自動續(xù)期只是繼續(xù)定向讓你而不是別人

取得你房產(chǎn)下面那塊地的土地使用權(quán)

不管怎樣，都不會把公有的土地變成事實私有的土地

從而造成不公，這樣不擁有永久性私有土地權(quán)的群體不同意

如農(nóng)民階層、無房階層，還有房產(chǎn)位置不好的群體



《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過　根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正

第一章　總　　則

    第三條　國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。

第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓

    第八條　土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

    第十六條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

    第二十二條　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。


《物權(quán)法》只是在這里讓你自動續(xù)期而已，并沒顛覆其他規(guī)定。


    土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

第四章　房地產(chǎn)交易

第一節(jié)　一般規(guī)定

   第三十二條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

   第三十三條　基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

    第三十七條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

    第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
    （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

   第四十三條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。





《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

1990年5月19日國務(wù)院令第55號發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，制定本條例。中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。本條例由國家土地管理局負(fù)責(zé)解釋；實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。全文共八章五十四條。

第二章 土地使用權(quán)出讓

　　第八條 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。

　 第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

?。ㄒ唬┚幼∮玫仄呤辏?

第六章 土地使用權(quán)終止

　 第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

　  第四十條 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。

　  第四十一條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

《物權(quán)法》只是在這里讓你自動續(xù)期而已，并沒顛覆其他規(guī)定。

163aggie

公積金研究得好透徹！

wanghaomm

給你住夠70年，也不敢住呀?，F(xiàn)在的房子都什么質(zhì)量喲。還不如以前70  80年代建造的房子耐呢。

kukt

看得一頭霧水，那就是怎樣??？

廣州第一窮人

   

我的公積金 發(fā)表于 2012-2-20 23:45
專家簡介：
鄧浩志：地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家，潤鈦地產(chǎn)副總經(jīng)理，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事

中國房地產(chǎn)市場如果單純的居住功能，也不會有那么多人買房了。
買房和租房有幾個最大的區(qū)別
1，福利。
實際上目前比如廣州還算好了，但是無論低保，失業(yè)免費培訓(xùn)或者是廉租房等都是以戶籍人口優(yōu)先的；假如讀書更加是你不得不買房----除非你很有些關(guān)系或有不少鈔票可以打通關(guān)節(jié)。

2，租金成本的鎖定。
實話實說，和公積金都爭論了很久了。無論承認(rèn)還是否認(rèn)，整體租金是每年都增長的。對于租房者來說這種情況始終不是好事。代表著你只有2個選擇，要么離開這個地區(qū)或城市，要么就支付越來越高的居住成本。

3，關(guān)于收回？
我們不用說太多。先看看規(guī)定：
舊城改造有三種補償安置方式，原有的原址回遷方式改變?yōu)榫徒仓茫用裨鼗剡w的可能性較小。拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)仍然參考東濠涌拆遷方案，即按三部分補償——市場評估價、舊城區(qū)補償金和搬遷時限獎勵費（后面兩部分補償合稱改造獎勵），但總補償額不高于同區(qū)域新建普通商品房市場價。這就意味著未來舊城改造拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)會與同區(qū)域一手樓價接近。-----這個是自有產(chǎn)權(quán)的

直管公房租戶拆遷時愿意退租的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補償金額加改造獎勵之和的30%，給予房屋承租人棄租補償，不再提供直管住宅（含廉租房）進(jìn)行安置。而如果被拆遷戶不同意解除租賃關(guān)系的，由拆遷人統(tǒng)一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積。---------大家可以明顯看到區(qū)別在哪里。

lomosa

還是一頭霧水~我家的樓齡已有40左右~估計到時我們會成為釘子戶~~~

戰(zhàn)地黃媽

   

廣州第一窮人 發(fā)表于 2012-2-21 09:28
中國房地產(chǎn)市場如果單純的居住功能，也不會有那么多人買房了。
買房和租房有幾個最大的區(qū)別
1，福利。

嗯，挺有道理的

Joycedai

看看專家的觀點。。。

aiwen0721

哎，我暫時不想這個問題，傷腦筋啊

我的公積金

回復(fù) 戰(zhàn)地黃媽 的帖子

有啥道理？

沒到期征收賠錢理所當(dāng)然

能證明到期也賠錢給你？

GQ雨打芭蕉

我也覺得中國政府靠不住啊。明天一個新政策出來，其他什么都變浮云了

xiba

其實比較簡單：1）房子本身是完全產(chǎn)權(quán)，無論多少年都是你的
              2）房子下面的土地，是70年的期限。
              3）土地上的房子有70年，也是危樓，無法住人
              4）不管土地到期如何續(xù)期，原有業(yè)主也要面對如何協(xié)商，大家重建房子？
              5）共有土地上協(xié)商再建房子，基本扯淡
              6）不要指望城市化很高的幾十年后的政府，高價征收補償，再買房子。除非特別核心城區(qū)
              

我的公積金

回復(fù) xiba 的帖子

這位網(wǎng)友總結(jié)得很好

就算是自動續(xù)期

本質(zhì)上其實也還是要：

再交70年土地使用費 + 再給一筆建筑費

那和再買一套新房有何區(qū)別？

和第一套房已經(jīng)價值歸零滅失有何區(qū)別？

bluebell999

看得一頭霧水，那就是怎樣??？

GQ雨打芭蕉

就是一套房70年的產(chǎn)權(quán)到期后，不管它是不是還能接著住下去，都變成沒有了。到時這業(yè)連釘子戶都不是啦

夏日蓮花

地產(chǎn)磚家鼓動買房，哈哈，大笑一聲飄過

廣州第一窮人

   

我的公積金 發(fā)表于 2012-2-22 12:22
回復(fù) xiba 的帖子

這位網(wǎng)友總結(jié)得很好

建議公積金先生去東濠涌拆遷辦工作宣布你的理論。

另：
根據(jù)公生建議不妨考慮去拆拆孫中山故居。。。