baryum

新政下感覺(jué)房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整，想毀約。實(shí)際情況是業(yè)主老婆未持紙質(zhì)委托書(shū)跟我簽了三方合同，當(dāng)時(shí)覺(jué)得不保險(xiǎn)所以定金只是支付了2W。合同簽完后當(dāng)天晚上業(yè)主補(bǔ)了委托信息以短信息的形式發(fā)給了中介。這種情況下我是否可以主張合同無(wú)效，不求退回定金，只求不支付中介費(fèi)和不被業(yè)主起訴10%房?jī)r(jià)違約金？                                         
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baryum

真是狗血，合同是上個(gè)月底簽的，本來(lái)約定業(yè)主月初出差回來(lái)補(bǔ)簽三方合同然后網(wǎng)簽的，期間業(yè)主一拖再拖，今天約明天明天約后天，結(jié)果拖到新政出臺(tái)。
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馬鈴鼠

個(gè)人覺(jué)得這個(gè)合同是無(wú)效的，畢竟賣(mài)方都不是業(yè)主本人，且并沒(méi)有提供合法的經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)，現(xiàn)在再提供給你完全可以不接受。
并且，我覺(jué)得定金應(yīng)該要退給你；中介費(fèi)更加沒(méi)道理收你的，中介連購(gòu)房協(xié)議的達(dá)成這一基本職責(zé)都沒(méi)做到，憑什么收錢(qián)？
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馬鈴鼠

短信不合法的，誰(shuí)知道那個(gè)手機(jī)號(hào)碼是誰(shuí)的，或者誰(shuí)發(fā)來(lái)的短信，只有公正過(guò)的委托書(shū)才合法。
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baryum

   

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個(gè)人覺(jué)得這個(gè)合同是無(wú)效的，畢竟賣(mài)方都不是業(yè)主本人，且并沒(méi)有提供合法的經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)，現(xiàn)在再提供給你 ...

當(dāng)時(shí)我就懷疑業(yè)主想再觀望下房?jī)r(jià)，所以推了他老婆出來(lái)無(wú)委托書(shū)簽約好留一手。也跟中介說(shuō)了擔(dān)心，中介的意思是是有這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，但業(yè)主確實(shí)是有心出售的。
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baryum

   

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短信不合法的，誰(shuí)知道那個(gè)手機(jī)號(hào)碼是誰(shuí)的，或者誰(shuí)發(fā)來(lái)的短信，只有公正過(guò)的委托書(shū)才合法。 ...

我百度了下，好像不經(jīng)公證的委托書(shū)也是可以的?，F(xiàn)在的情況就是并沒(méi)有紙質(zhì)的委托書(shū)，只有后補(bǔ)的短信委托。
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馬鈴鼠

   

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我百度了下，好像不經(jīng)公證的委托書(shū)也是可以的?，F(xiàn)在的情況就是并沒(méi)有紙質(zhì)的委托書(shū)，只有后補(bǔ)的短信委托。 ...

你可以說(shuō)你沒(méi)收到那個(gè)短信委托呀
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baryum

   

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你可以說(shuō)你沒(méi)收到那個(gè)短信委托呀

短息沒(méi)發(fā)給我，發(fā)給中介了。但是簽約在先，短信在后，我應(yīng)該可以主張當(dāng)時(shí)無(wú)效
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馬鈴鼠

   

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短息沒(méi)發(fā)給我，發(fā)給中介了。但是簽約在先，短信在后，我應(yīng)該可以主張當(dāng)時(shí)無(wú)效 ...

對(duì)的，簽約方是你和房產(chǎn)持有人，發(fā)給中介有什么用，除非你有簽一張“有收到對(duì)方委托證明”的東西。我覺(jué)得你完全站得住腳。
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kkman123

簡(jiǎn)而言之，你在業(yè)主追認(rèn)委托之前可以撤銷(xiāo)，之后就不行了


第四十八條 行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
【釋義】本條是對(duì)無(wú)代理權(quán)人簽訂的合同效力的規(guī)定。
所謂無(wú)權(quán)代理合同，就是無(wú)代理權(quán)人代理他人從事民事行為所簽訂的合同。根據(jù)民法通則第六十六條的規(guī)定，因無(wú)權(quán)代理而簽訂的合同有以下三種情形：（l）根本沒(méi)有代理權(quán)而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)被代理人的授權(quán)，就以被代理人的名義簽訂的合同。（2）超越代理權(quán)而簽訂的合同。是指代理人與被代理人之間有代理關(guān)系存在，但是代理人超越了被代理人的授權(quán)范圍與他人簽訂了合同。例如，甲委托乙購(gòu)買(mǎi)電視機(jī)300臺(tái)，但是乙擅自與他人簽訂了購(gòu)買(mǎi)500臺(tái)電視機(jī)的合同，這就是超越代理權(quán)而簽訂的合同。（3）代理關(guān)系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被代理人之間原有代理關(guān)系，但是由于代理期限屆滿(mǎn)、代理事務(wù)完成或者被代理人取消委托關(guān)系等原因，被代理人與代理人之間的代理關(guān)系已不復(fù)存在，但原代理人仍以被代理人的名義與他人簽訂的合同。
對(duì)于無(wú)權(quán)代理人以被代理人名義與他人簽訂的合同，本法規(guī)定的是一種效力待定的合同。將無(wú)代理權(quán)人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：（1）無(wú)權(quán)代理人簽訂的合同并非都對(duì)本人不利，有些因無(wú)權(quán)代理而簽訂的合同對(duì)本人可能是有利的；（2）從本質(zhì)上講無(wú)權(quán)代理行為也具有某些代理的特性，如無(wú)權(quán)代理人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權(quán)也就意味著事后對(duì)合同的承認(rèn)；（3）無(wú)權(quán)代理合同經(jīng)過(guò)事后的追認(rèn)，可有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和保護(hù)合同相對(duì)人的利益。
本條第一款規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。本條的追認(rèn)，是指被代理人對(duì)無(wú)權(quán)代理行為事后予以承認(rèn)的一種單方意思表示。被代理人的追認(rèn)應(yīng)當(dāng)以明示的意思表示向相對(duì)人作出，如果僅向無(wú)代理權(quán)人作出意思表示，也必須使相對(duì)人知道后才能產(chǎn)生法律效果。一旦被代理人作出追認(rèn)，因無(wú)權(quán)代理所訂立的合同就從成立時(shí)起產(chǎn)生法律效力。追認(rèn)權(quán)是被代理人的一項(xiàng)權(quán)利，被代理人既有權(quán)作出追認(rèn)，也可以拒絕追認(rèn)，如果被代理人明確地表示拒絕追認(rèn)，那么因無(wú)權(quán)代理而簽訂的合同就不能對(duì)被代理人產(chǎn)生法律效力，因此而產(chǎn)生的責(zé)任就應(yīng)該由行為人自己承擔(dān)。
與本章第四十七條的第二款一樣，本條的第二款也規(guī)定了合同的相對(duì)人享有催告權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán)。所謂催告權(quán)，是指合同的相對(duì)人催促被代理人在一定期限內(nèi)明確答復(fù)是否承認(rèn)無(wú)權(quán)代理合同。催告權(quán)的行使一般具有以下要件：（l）要求被代理人在一定的期限內(nèi)作出答復(fù)，本條第二款規(guī)定的期限為1個(gè)月；（2）催告應(yīng)當(dāng)以明示的方式作出。（3）催告的意思必須是向被代理人作出。根據(jù)本條的規(guī)定，如果被代理人在催告后一個(gè)月內(nèi)未作表示的，則視為拒絕追認(rèn)。因無(wú)權(quán)代理而訂立的合同在本人追認(rèn)之前，處于效力待定狀態(tài)，為了保護(hù)合同相對(duì)人的利益，本條還規(guī)定，合同的相對(duì)人還享有撤銷(xiāo)權(quán)。這里的撤銷(xiāo)權(quán)，是指相對(duì)人在被代理人未追認(rèn)合同之前，可撤回其對(duì)無(wú)權(quán)代理人所作的意思表示。被代理人撤銷(xiāo)權(quán)的行使必須滿(mǎn)足以下條件：（l）必須在被代理人作出追認(rèn)之前作出，如果被代理人已經(jīng)對(duì)合同作出追認(rèn)了，那么合同產(chǎn)生了效力，合同相對(duì)人就不能撤銷(xiāo)其意思表示了。（2）相對(duì)人在無(wú)權(quán)代理人簽訂合同時(shí)必須是善意的，也即是，相對(duì)人在訂立時(shí)，并不知道對(duì)方是無(wú)權(quán)代理人。如果明知對(duì)方是無(wú)權(quán)代理人而仍與對(duì)方簽訂合同，那么相對(duì)人就無(wú)權(quán)撤銷(xiāo)其意思表示。（3）撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
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baryum

   

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簡(jiǎn)而言之，你在業(yè)主追認(rèn)委托之前可以撤銷(xiāo)，之后就不行了


第四十八條 行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代 ...

就是說(shuō)業(yè)主可以追加代理權(quán)認(rèn)可，合同仍然成立，但是前提是追加代理權(quán)認(rèn)可需要告知我（書(shū)面通知？），如果不告知我也是不成立的？而我想要撤銷(xiāo)合同也需要在業(yè)主追加代理權(quán)認(rèn)可前書(shū)面通知業(yè)主我要撤銷(xiāo)合同？
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